零售集聚区是城市零售活动的主要空间场所，它是指不同规模、不同业态的商店，集聚在城市的不同区位，从而形成的各种类型零售商店的集中区域。城市中的零售活动往往和餐饮、娱乐、休闲等其他商业服务业密不可分，它们融合在一起，共同形成网点密度较高的商业集聚区。因而，零售集聚区往往是以商业集聚区的形式表现的。

本文将零售集聚区分为商业区和购物中心两大类。商业区，又称为商业中心，是与住宅区、工业区等相并列的城市功能区。商业街是商业区的组成部分；是由街道及其两侧的商业设施组成，是一种传统的城市零售商业的空间组织形式，其街道和广场属于城市的公共空间^[1]。购物中心是指，作为单一资产进行规划、开发、所有及管理的一组零售和其他商业设施，并且提供停车场^[2]。购物中心既可以独立存在，也可以选址在商业街上；既可以位于市区，也可以位于郊区。例如，金源时代购物中心位于北京海淀区四季青远大路，坐落在三环外，是一家集展览、超市、家居、娱乐、饮食为一体的独立型购物中心，在该店开业之前该地区并不是成熟商圈；而拥有百年历史的北京新东安市场位于北京最繁华的王府井商业街。

根据不同的划分标准，可将零售集聚区或商业集聚区分为不同的类型。

根据空间形式划分，可将零售集聚区分为“节点状”、“带状”、“面状”三种类型。空间形式反映了零售集聚区的地理空间形状。有些购物中心是典型的“节点状”零售集聚区，如位于北京海淀区远大路的金源时代购物中心，它独成一体，附近较少有其他商业设施。沿着街道一侧或两侧延伸形成的商业街是“带状”零售集聚区，如上海淮海路商业街，街内特色商店林立，是从陕西路到西藏路之间2.2公里长的商业街。多个节点状和带状集聚区再次集聚，就形成了“面状”零售集聚区，如重庆解放碑商业中心是由以解放碑为中心的、东西南北四条街道组成的商业区。

根据市场规模划分，可将零售集聚区分为都市级、区域级、社区级、小区级四个层次。其中：都市级的零售集聚区辐射整个城市；区域级的零售集聚区以特定的地区作为商圈；社区级的零售集聚区的服务范围一般仅为某一社区；小区级的零售集聚区服务于其所在的小区（见表8-1）。如《上海市商业发展“十五”计划》中，将南京东路、淮海中路、四川北路等8 个商业中心列为市级商业中心；五角场、老西门、曹家渡等12 个商业中心列为区级商业中心；龙柏小区、万里小区等则被列为居住区商业中心^[3]。

表8-1 零售集聚区分类（根据市场规模划分）

根据目标市场定位，可将零售集聚区分为综合型零售集聚区（如综合型的商业街）和专业型零售集聚区（如各城市的特色街道）。综合型的零售集聚区的案例有北京王府井商业中心、上海市南京路商业中心；专业型零售集聚区如北京市十里河家居建材商业街、南京市珠江路高科技产品一条街等。

从规划角度划分，可分为规划的零售集聚区、非规划零售集聚区。购物中心是规划的零售集聚区。对商业街而言，有些是在没有规划的情况下自由发展的，有些（尤其是各城市主要的商业街）则在各级政府的规划下有步骤地发展。

从受气候条件的影响来划分，可分为室内零售集聚区和开放零售集聚区。国际购物中心协会将购物中心（Shopping Center）分为两个基本类型：Shopping Mall（包括区域中心和超区域中心）和Open-Air Center（包括邻里中心、社区中心、生活方式中心、力量中心、主题或节日中心、工厂门店中心）^[4]；其中，Shopping Mall属于室内零售集聚区，而Open-Air Center一般属于开放零售集聚区。商业街主要是开放型的，但也有室内商业街。后者如1995年建成的总面积为1万平方米的“上海地下商场”，是一条按国际标准营建的全天候地下商业街。

一 商业区发展历程

（一）整体历史轨迹

改革开放以来，随着零售活动日益受到重视，各城市的各种类型的商业区都发生了很大的变化。从总体上看，可将改革开放以来中国商业区的发展分为三个阶段：小规模更新阶段、大规模更新阶段、全面发展阶段。

1.1980～1989年：小规模更新阶段

（1）政府对传统商业街复兴的支持

改革开放以后，商业街开始恢复并发展。这一时期，各城市政府的工作重点放在传统的商业街的开发和改造上。如：1979年，上海市将四川北路定为市级商业街，进行