随着中国经济从温饱走向小康，住宅已经成为中国居民新的消费热点。根据国际经验，在经济进入长期持续增长时期之后，住宅支出占居民支出的比重将不断提高，从而，在全社会的投资中，用于住宅的部分将占有一个越来越大的份额。与此相应，以住宅建设为主体的建筑业将成为经济发展的主要支柱之一，住宅金融也将在金融体系中占据显要的位置。自90年代起，这一趋势已在中国初现端倪。

然而，中国的经济结构，特别是中国的金融结构，尚未能适应这一转变进行及时调整。主要表现是，对于住宅建设这一需要长期巨额资金的行业，我们至今还没有合适的机构、渠道和工具来有效地供应资金。与此相关，我们的产业政策、消费政策、地价政策、房价政策、财政税收政策等等，也都与这种新的发展格局不相适应。因此，在迎接新的发展阶段到来之时，有必要探讨中国住宅金融体系的发展问题。

一、经济发展中住宅建设地位

住宅建设是国民经济发展的一个重要支柱产业，其首要的原因在于，住宅是人们赖以生存的必需品。

所谓市场经济，就是以人类需求为导向的经济。人类的需求当然是多方面的，“衣、食、住、行”则肯定是最基本的需求。如果说改革开放以来，我们已经成功地满足了12亿人口的“衣”“食”需求，那以，“住”和“行”的问题显然尚未很好地解决。发展住宅建设，就是在满足人们的“住”的需求。

根据国家有关部门制定的《城市住房建设与房地产业‘九五’计划与2010年远景目标》，“九五”期末，中国城镇人均居住面积要达到8～9平方米，人均使用面积达到12～14平方米，并要基本解决人均居住面积5～6平方米以下的城镇家庭的住房困难问题。

实现上述战略目标，需要解决3类相互关联的问题：

首先要消灭住房困难户。1985年全国城镇房屋普查时，全国城镇共有缺房户1052万户，占普查户的26.52%。“八五”期间，中国解决了500万户城市住房困难户的住房问题，大城市基本完成了人均居住面积在2平方米以下特困户的“解困”计划。但住房困难的情况依然存在。据1994年全国612个城市的统计，人均居住面积在4平方米以下的困难户还有414.45万户。可见，“九五”期间，解决住房困难户的任务还是相当艰巨的。

其次要满足城镇人口的增长的住房需要。随着中国经济的发展，城镇人口增长，包括人口的自然增长和人口的机械增长，是不可避免的现象。据国家统计局最新统计，1995年中国已有28.85%的人口长期生活在城镇（包括那些户口在农村，但长期在城市从事非农业经营的人口）。这个比例在未来的15年会提高很多。国家民政部在《中国城市预测与规划》中预测：到2000年，中国城市化水平将达到34%，2010年将达到42～45%。为满足城镇新增人口的住房需求，至2010年，城镇新建住宅就要接近或超过目前我国城镇存量住房的总量。

其三是旧房改造。中国稍有一点历史的城镇，都有一批房龄长，既无保留价值，又难以修缮翻建的破旧住房。其中居住的绝大多数是小机关、小企业、小事业单位的职工。这类住房严重威胁着居民的人身安全和财产安全，需要及时进行拆除重建。另外，中国在50、60年代建造的大批住房，结构简陋，许多都不成套，居民生活极不方便，也大都需要改造。从全国来看，目前需要改造的危房还有约4000万平方米。

将上述3项因素综合起来看，为实现我国城镇居民住房发展的目标，在“九五”期间，全国城镇共需建造住宅12亿平方米；在下个世纪的第一个10年，全国城镇则需建造住宅33.5亿平方米。如果按照目前全国商品房平均每平方米1700元计算，要完成这一任务共需资金7.735兆元，15年平均，每年则需投资5156亿元。要筹集规模如此之大的资金，没有一个发达的住宅金融体系是难以想象的。

住宅之成为经济发展的支柱的第二个原因在于：在各种经济活动中，住宅建设不仅投资规模巨大，而且具有最大的乘数效应。

投资规模和乘数效应，是确定一个产业能否成为支柱产业的重要指标。一般来说，一个产业的投资规模越大，其乘数效应越大，它对经济增长的带动力就越强。据日本住宅金融公库计算，在日本，非木造住宅的生产诱发系数高达1.993，而民间固定资产投资的生产诱发系数仅为1.990，居民消费的生产诱发系数则只有1.595。也就是说，在消费和投资两种诱发经济发展的因素中，投资的诱发能力较大；而在各种