密云县北庄镇干峪沟村地处密云水库上游的山谷薄地之中，距市区四环路110余公里，是北庄镇人口最少的行政村，也曾经是个计划逐步自然消亡的穷山村。近年来，该村积极引进社会资本，整体盘活农村闲置住宅，不仅解决了农民就业增收问题，也为农村发展找到了一条新路。干峪沟村的探索，突破了很多城乡二元结构的制度藩篱，对我们进一步深化农村改革，具有重要启示意义。

一 闲置农宅盘活利用为贫困村带来新变化

干峪沟村地理位置偏僻，因缺乏主导产业和就业门路，近年来村里的青壮年劳动力和学龄儿童纷纷迁出，留在村里的多数都是耄耋老人，村庄一度被规划为自然迁出村。2012年该村户籍人口41户71人，平均年龄超过60岁，常住人口不足20人。2013年，该村利用村内闲置农宅，吸引社会资本共同开发“山里寒舍”乡村旅游，经过一年多的建设和发展，给穷山村带来了很大的变化。

1.变资源为资本，闲置住宅派上了大用场

干峪沟村平均海拔高度450米，自然环境优美，村落风貌古朴。村内共有宅院43座，均为半个世纪以前的老屋，多数有近百年历史，一家一院，高低相间，错落有致，非常适合开展乡村旅游，特别是发展乡村酒店产业。

2013年春，干峪沟村以这些闲置农宅为依托，成立了闲置农宅利用专业合作社，村民将自己闲置住宅的使用权按照合同约定价格流转给合作社，由合作社委托北京山里寒舍旅游投资管理有限公司统一经营。流转后的闲置房屋修旧如旧，保留了良好的原始风貌，同时还具备提供高水准住宿、餐饮服务的功能。

2013年8月，项目一期10套院落修缮及配套完成，进入试营业阶段。由于独特的自然环境和明确的市场定位，当年9月便迎来第一个接待高峰，让农民迅速看到了盘活闲置农宅带来的新希望。2014年以来，很多村民踊跃参加合作社，目前全村43处宅院中，已有33处宅院流转给合作社。

2.变封闭为开放，乡村寒舍闯进了大市场

干峪沟村通过闲置农宅盘活利用，不仅引进了建设资本，同时也引进了管理人才，为农村资源要素进入市场打开了一扇窗。

资金投入方面。2013年4月，村企合作以后，企业投入资金逾4000万元，启动房屋维修改造、景观作物种植、中餐厅建设、全村无线Wi-Fi覆盖和24小时监控，向社员预付第一年租金，村里的各项基础设施也得到很大改善。下一步，企业计划再投入6000万元，使总投入达到1亿元，届时干峪沟村的村容村貌将会出现翻天覆地的新变化。

企业管理方面。山里寒舍实行企业化管理，对参与合作的农宅采取统一装修设计、统一市场营销、统一运营管理、统一接待培训、统一卫生标准、统一定价体系和支付系统，从一开始就实行了严格的品牌管理。

市场开发方面。山里寒舍聘请专业管理人才，大力加强市场推介，从一期经营情况看，获得广泛市场认可。目前，项目二期20处院落及西餐厅正在修缮建设，2014年底可接待规模将进一步扩大。

3.变单干为合作，农民增收拓出了新平台

“山里寒舍”项目对入社农户采取股份合作的办法，入社农户不仅拥有房屋租金收益和土地流转分红，同时还可以通过在村就业获得劳动报酬，大大拓宽了村民的增收渠道。

过去村民收入较为单一，如今村民的收入构成较为丰富。一是租金和流转费用。出资企业采取逐户签订租赁合同的方式，出租院落的村民根据院落大小每年可获得5000～10000元的租金，且每5年增加1000元。流转土地每亩每年可获得流转费1000元，每5年增加5%。二是工资性收入。通过镇村协调，企业聘用村中中老年人从事力所能及的工作，如餐厅服务员每月收入3000元以上，保洁工作每月1800元以上，零工每天可获得工资80元。目前，该项目施工建设共吸纳北庄镇及周边乡镇劳动力100多人，经营管理吸纳本镇劳动力40多人，其中6人为干峪沟村劳动力。三是吸引本地青年回村就业，增强了农村的发展活力。目前，客房部主管、餐饮部主管、大堂经理均由北庄镇土生土长的年轻人担任，年收入可达5万元。

在项目开始之前，村民的收入来源主要依靠外出打工和出售一些果品，每户年收入基本不超过10000元。项目启动之后，预计人均年收入可达到20000元以上，总体收入水平比合作前翻了一番。

二 农村闲置住宅盘活面临制度障碍

干峪沟村闲置农宅利用是京郊“新三起来”^[1]的深入实践，为农村资源资产市场化开发利用趟出了一条新路。但在实际运作过程