一 北京市土地出让市场现状特征

（一）北京市2011～2013年土地出让特征分析

1.总体情况

在2011年北京市土地交易市场中，成交总数为249宗地块。其中，成交地块的建设用地面积总数为13908162.03平方米，规划建筑面积总数为23288677.93平方米，土地面积总数为19654935.06平方米。因此，可测算出土地的平均容积率为1.67。在成交的249宗地块中，有27宗地块的用途为居住用地或以居住用途为绝对主体的用地，有122宗地块的用途为工业用地，有35宗地块的用途为办公商业金融用地，54宗地块的用途为综合用地，剩余的为其他用地。其中，数额最大的工业用地占总成交地块的49.00%，居住用地所占百分比为10.84%。居住用地建筑用地面积总额为1590207.5平方米，规划建筑面积总额为3215577平方米，居住用地土地总面积为2451838.8平方米，平均容积率为2.02。各宗地的规划用途分类及其分布情况见图1。

图1 北京市2011年土地交易地块不同规划用途分布

在2012年北京市土地交易市场中，成交总数为163宗地块。其中，成交地块的建设用地面积总数为8114492.63平方米，规划建筑面积总数为13650843.53平方米，土地面积总额为10876809.87平方米。因此，可测算出土地的平均容积率为1.68。在成交的163宗地块中，有7宗地块的用途为居住用地或以居住用途的绝对主体的土地，有92宗地块的用途为工业用地，有12宗地块的用途为办公商业金融用地，46宗地块的用途为综合用地，剩余的为其他用地。其中，数额最大的工业用地占总成交地块的56.44%，居住用地所占百分比为4.30%。居住用地建筑用地面积总额为382989.33平方米，规划建筑面积总额为774583.9平方米，居住用地土地总面积为503095.34平方米，平均容积率为2.02。各宗地的规划用途分类及其分布情况见图2。

图2 北京市2012年土地交易地块不同规划用途分布

在2013年北京市土地交易市场中，成交的地块总数为214块。其中，成交地块的建设用地面积总数为13144700.96平方米，规划建筑面积总数为23798985.73平方米，土地面积总额为36943686.69平方米。因此，可测算出土地的平均容积率为1.81.在成交的214宗地块中，有34宗地块的用途为居住用地或以居住用途为绝对主体的土地，有77宗地块为工业用途，有19宗地块为办公商业金融用途，有75宗地块为综合用途，其余的为其他用途。其中，数额最大的综合用地占总成交地块的35.05%，居住用地所占百分比为15.89%。居住用地建筑用地面积总额为12609041.53平方米，规划建筑面积总额为23048052.13平方米，居住用地土地总面积为503095.34平方米，平均容积率为1.83。各宗地的规划用途分类及其分布情况见图3。

图3 北京市2013年土地交易地块不同规划用途分布

2.出让方式

按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）的解释，土地公开出让方式包括招标、拍卖和挂牌。在2011年北京市土地出让市场的249宗地块中，出让方式为挂牌的有204宗，出让方式为招标的有44宗地块，出让方式为公告的有1宗地块。其中，挂牌出让方式占总数的81.93%，招标出让方式占总数的17.67%。在2012年北京市土地出让市场的163宗地块中，出让方式为挂牌的有141块，出让方式为招标的22宗地块，出让方式为拍卖的为零。其中，挂牌出让方式占总数的86.50%，招标出让方式占总数的13.50%。在2013年北京市土地出让市场的214宗地块中，出让方式为挂牌的有170块，出让方式为招标的44宗地块，出让方式为拍卖的为零。其中，挂牌出让方式占总数的79.44%，招标出让方式占总数的20.56%。

根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，其对3种具体出让方式是这样定义的：

招标出让国有土地使用权是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

拍卖出让国有土地使用权，是指土地所有者发布拍卖公告，由竞拍人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。

挂牌出让国有土地使用权，是指土地所有者发布挂牌公告，按公告规定的时间将拟定出让地块的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公示，接受土地使用权竞买人的报价申请及相关材料并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时间的出价结果确定土地竞买者。

因此从近3年（2011～2013）的土地出让市场交易情况数据来看，挂牌出让方式在3种