房地产市场健康状况是指在一段时间内，在规模、供求、价格、结构等方面，房地产系统能够与宏观经济及其他系统相互促进和相互适应，并且能够实现可持续均衡发展的一种状态。健康的房地产市场各方面运行良好，波动性较小，具有一定的抵御市场风险的能力。吉林省房地产市场的健康状况不仅影响吉林省经济的健康可持续发展，而且关系居民生活和地方财政收入。评价房地产市场的健康状况不能仅依据单一指标，如人们常用房价来判断房地产市场泡沫，这种方法过于片面，得出的结论也很难令人信服。需要构建一套比较全面的房地产市场健康状况评价指标体系，来判断吉林省房地产市场的健康状况。

一 吉林省房地产市场健康状况评价指标体系构建

（一）指标选取

根据相关文献的整理和分析，本文将吉林省房地产市场健康状况评价指标体系分为一级指标、二级指标和三级指标三个层次。一级指标即房地产市场总体健康状况；二级指标为影响一级指标的四个分项指标，即规模、供求、价格和结构四方面的健康情况；三级指标是能够反映二级指标状况的具体指标（见表1）。

表1 吉林省房地产市场健康状况评价指标体系

（二）数据整理

选取吉林省2005～2014年的相关数据，通过整理和计算得出这十年房地产市场健康状况指标的相关数据（见表2）。

表2 吉林省房地产市场健康状况评价指标体系原始数据

（三）评价指标权重的确定

为了能够相对客观和合理地对不同层次指标赋权重，本文采用的是因子分析方法。应用SPSS软件对以上指标进行主成分分析，得出因子解释变量的总方差，如表3所示。

表3 因子解释变量的总方差

通过表3可以看出主成分分析第5个主成分的累计贡献率达到92.332%，根据累计贡献率大于85%的原则，选取前5个主成分，用这5个新变量代替15个旧变量，提取的5个主成分的初始因子荷载矩阵见表4。

表4 主因子荷载矩阵

续表

下面对各评价指标赋权重，三级指标对于一级指标的权重为该指标因子表达式系数平方和占所有指标因子表达式系数平方和的比重。二级指标对于一级指标的权重为其包含的三级指标的权重之和。一级指标不需要赋权重。通过计算，各评价指标的权重如表5所示。

表5 吉林省房地产市场健康状况评价指标权重系数

（四）评价标准的确定

本文将房地产市场健康状况分为三个等级：健康、基本健康和不健康。评价区间范围的划分，应用了经验数据法和统计方法。经验数据法是通过借鉴国际通行或被广泛应用的相似测度指标标准，并结合吉林省房地产市场的实际发展情况进行微调来确定临界值，如房地产开发投资额与全社会固定资产投资额之比、房地产投资增长率与GDP增长率之比、商品房新开工面积与施工面积之比、商品住宅供销比、城镇人均住房建筑面积、房价收入比、商品房屋平均销售价格增长率与GDP增长率之比。其他指标属于均衡指标，健康区间划分比照三分法的原理，根据吉林省房地产市场发展的实际情况，将数据分布偏离均值不大于1/2标准差的范围视为健康，偏离大于1/2标准差且不大于1倍标准差的范围视为基本健康，偏离大于1倍标准差的范围视为不健康。各指标评价标准如表6所示。

表6 吉林省房地产市场健康状况评价标准

二 吉林省房地产市场健康状况评价

将房地产市场健康、基本健康、不健康状况分别设定得分为5分、3分、1分，将表2中的数据对应表6各健康区间范围可得出各指标得分情况（见表7）。

表7 各指标健康状况得分

二级指标健康状况评价方法：首先计算二级指标的得分，为其包含的三级指标得分与对应权重乘积的总和；然后计算各二级指标的满分，为它的权重与满分5分的乘积；最后算出各二级指标得分与满分的占比，按照临界值60%和75%的标准，判断每年规模、供求、价格和结构的健康状况。

一级指标健康状况评价方法：将每个年度的四个二级指标得分加总求和得出当年房地产市场健康状况总分，按照占满分5分的比例以及60%和75%临界值标准，得出当年房地产市场总体健康状况。

（一）吉林省房地产市场规模健康得分及评价

房地产市场规模分项占一级指标权重为0.257，乘以一级指标满分5分，则规模分项最高分为1.285分，由此可得每个年度房地产市场规模得分占最高分比重和相应的健康程度（见表8）。

表8 吉林省房地产市场规模健康状况

从表8可以看出，2005～201