一 我国老年宜居项目的主要建设类型与开发模式

老年宜居项目是指与为老年人创造安全、便利、舒适的生活环境相关的建设项目，包括老年宜居住宅、社区的建设，以及与老年群体相关的各类公共基础设施、生活服务设施、医疗卫生设施、文化体育设施的建设。下面主要从建设类型与开发模式两个维度对当前老年宜居项目进行梳理，分析各类型与模式的特点、剖析目前发展中存在的问题。

（一）当前我国老年宜居项目主要建设类型

目前，我国老年宜居项目从项目建设形态来说，可归纳为以下四种类型：全龄社区配建养老产品，新建综合性养老社区，既有社区中插建、改建养老服务设施（将闲置建筑改造为养老服务设施），养老产品主要包括老年住宅、养老公寓、养老服务设施三类。老年住宅是指适合老年人居住的住宅产品（通常为销售式），包括适老化住宅、老少户、老人专用住宅等多种形式。养老公寓是指介于养老设施和老年住宅之间的，为老人提供独立或半独立居家生活形式的建筑（通常为租赁式），提供以膳食供应、生活照料等为主的一系列综合管理服务，并配套相应设施。养老服务设施主要指为老年人提供集体居住及护理、照料服务的一类建筑，包括养老院、养护院及老年日间照料中心、居家养老服务中心等多种设施。

1.全龄社区配建养老产品

全龄社区配建养老组团或养老产品是指：在新建居住区时，配建一定比例的养老产品。此类项目的具体建设形式多样（见图1）。大型的居住区楼盘，可能是划分出一部分用地来建设养老公寓组团或适老化住宅组团；小规模的社区，则可能是将其中的一栋或几栋建设为养老公寓，或者是在普通住宅楼栋中配建一定数量的老少户、老人专用住宅等套型。此外，邻近的几个居住小区还可以共同建设一个养老服务设施，以满足区域内需护理老人的长期照护或上门服务需求。

图1 新建居住区中配建的养老居住产品示例

近几年来，很多开发商都尝试在全龄社区配建养老组团或养老产品。例如，万科良渚文化村中的随园嘉树养老组团就是一个较为成功的案例。大型全龄社区良渚文化村位于城市近郊，风景优美、各类配套设施完备。老人居住在养老组团中，既能满足老人的养老服务需求，又让老人能与子女、孙子女就近居住，保持与家庭及社会的融入感，因而该项目受到了许多老人及其子女的欢迎。该类建设模式主要具有两方面优势：一方面，养老居住产品能够与社区中其他普通住宅产品共享公共服务资源，降低了配套设施的建设量。另一方面，同一社区中既有普通住宅又有适合老年人居住的住宅，相较于专门为老人建设的综合性养老社区更具有普适性和灵活性，可以满足老年人与子女就近居住、相互照应的需求，“混龄居住”模式也有助于让老年人与社会外界保持更好的联系。可以看出，在全龄社区配建养老组团或养老产品实质上是居住产品在客群定位上的细分化，以及在社区配套服务设施上的完备化，适应于原居安老的主流养老需求。

2.新建综合性养老社区

新建综合性养老社区是指专门针对老年人群建设养老社区。该类社区通常会包含老年住宅、养老公寓、养老设施等多种居住产品类型，以满足老人从自理、半自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。例如当老人能健康自理时，可以居住在老年住宅或养老公寓中；当需要较为全面的护理时，可