针对近期我国住房改革与发展中的新情况、新问题、新趋势，在与住房相关管理部门、企业、专家广泛座谈交流的基础上，本报告对住房发展形势作出一些基本判断，剖析存在的问题及其根源，提出相应的对策建议。

一 对当前住房发展形势的基本判断：总量供需平衡，增速下降，结构性失衡矛盾突出

（一）住房市场结束单边上涨，进入阶段性调整期

自1998年住房市场化改革以来，我国住房市场经历了十余年黄金发展期，这有其历史独特性：一是住房市场化释放了长期受抑制的住房需求；二是快速城镇化带来大量城市新增人口；三是各级政府将住房产业作为拉动经济增长、促进内需的支柱产业；四是在货币宽松及其他投资渠道不畅的情况下，房地产成为保值增值的重要渠道；五是强调拥有住房所有权的独特文化氛围及住房租赁市场不发达的双重作用。2014年以来，住房市场总体上由“单边上涨”进入总量供需平衡的阶段性调整期，具体表现在以下几个方面。

1.住房有效需求增速下降

2013年以前，商品房销售面积总体呈现上升态势。2002～2013年，我国商品住房销售面积年均增长17.2%。2014年商品房销售面积明显下降，由2013年的13.1亿平方米降至12.1亿平方米，下降7.63%。

2.住房供给增量持续上升，累计存量巨大

2000年以来，我国城镇商品住房竣工面积不断增加，从2000年的2.5亿平方米上升至2014年的10.7亿平方米，年均增长10.9%。2014年末，城镇住房存量已达到约240亿平方米。

3.住房市场短期供过于求

2014年末，商品房待售面积6.2亿平方米，同比增长26.1%。随着供给增长和需求减少，住房去库存周期（当月待售面积/当月销售面积）拉长。2014年1月以来，一、二线城市去库存周期多维持在15个月左右，超过业界公认的去库存合理周期（10～12个月）。

4.住房市场增速下降，对经济增长和地方财政产生负面影响

一是拉低国民经济增速。2014年，房地产实际开发投资增速回落，从2013年的19.4%降至2014年的9.9%，增速下降近50%，开始低于全国固定资产投资增速（14.7%），在固定资产投资中的占比也略有下降（18.5%）。二是影响地方政府财政收入。2009～2014年，地方政府土地出让收益和房地产相关税收由2.2万亿元增长到4.7万亿元，相当于地方本级财政收入的60%左右。住房产业增速下降导致土地出让收益和相关税收减少。地方政府赤字呈扩大趋势，随着地方政府债务进入偿债高峰期，政府债务和金融领域风险积聚。

（二）住房发展结构失衡问题突出，结构性过剩与结构性短缺并存

1.住房市场发展地域差异显著

我国住房市场体系已形成三大类：第一类是特大和大城市，如北上广深，住房仍然供不应求；第二类是中小城市，住房总体供过于求；第三类是县域镇村，住房总体大量闲置，其中农村住房至少有10%～15%闲置。

2.居住和非居住用地供应结构失衡

工、商业、行政等非住房用地占比高，花园式工厂和政府大院比比皆是；居民住房供地较少，2013年住房用地仅占供地总量的18.9%，住房用地供给总体不足成为推高住房价格的主要原因之一。

3.房屋销售价格水平与大众收入水平失衡

根据国家统计局数据计算，我国城镇居民房价收入比从2001年的6.58升至2010年的峰值8.32，随着城镇居民收入的较快增长，房价收入比在2012年回落至7.76。特大和大城市房价收入比更高，成为城镇居民基本住房需求难以得到满足的重要原因之一。

4.住房租售结构失衡

产权住房市场较发达，租赁市场总体上长期不发达，是城镇低和中偏低收入群体住房困难的重要原因，租售失衡成为一、二线城市住房供求矛盾的焦点。由于租赁住房供应少，租赁市场不规范，租房家庭的权利难以得到保障，很多中低收入居民只能通过买房（尤其小产权房）而不是租房来满足居住需求。

5.住房市场与住房保障发展失衡

商品住房市场发展快，不少地域供过于求，虽然近年来该情况有明显改善，但保障性住房总体上发展慢，特别是用以满足低和中偏低收入人群需求的公租房尚未形成有效供给，许多特大和大城市保障房紧缺，且仍有不少危房和棚户区亟待改造。

6.住房占有结构极不平衡

少数高收入人群占有过多住房，多套房家庭比重畸高，“房姐”“房叔”曝光频繁；低和中偏低收入人群住房困难，“蜗居”“蚁族”现象在特大城市相当普遍。

二 住房发展中长期趋势展望：中速运行，结构优化

中长期来看，住房市场将进入供求总体基