一 2015年北京土地市场分析

（一）土地成交总况

2015年北京市房地产市场量价齐升，成交总量受政府土地供应限制，表现为量跌价涨。近年来，北京市优质土地资源越来越稀缺，加之房企拿地意愿走高，2015年土地市场表现火热，经营性土地平均楼面价和土地成交价款总额再次刷新历史纪录。

1.成交量——继续下跌

2015年北京土地公开市场，成交经营性用地83宗，同比减少12宗，其中住宅用地成交51宗，商办用地成交32宗。经营性用地成交宗数延续了2014年的下滑趋势，其中住宅用地成交宗数与2014年基本持平，商办用地减少较为显著（见图1）。成交下滑主要原因在于第二、三季度土地供应的减少。

图1 2005～2015年经营性用地成交宗地数

从成交面积及金额看，2015年北京市公开土地市场成交经营性用地总规划建筑面积1408万平方米，同比微降3.89%；土地成交价款达2199亿元，同比增加15.80%。土地成交价款继2014年之后再次刷新历史，达到10年以来最高水平（见图2）。由此表明北京土地市场的竞争已十分激烈。

图2 2005～2015年经营性用地成交面积、金额及楼面地价

2.成交价格——再创新高

2015年经营性用地成交价格刷新2014年12962元/平方米的纪录，达到15618元/平方米，同比上涨20.49%（见图2）。从溢价率来看土地交易的活跃度，全年经营性用地平均溢价率约39%，全年住宅用地平均溢价率约42%，较2014年上涨8个百分点（见图3）。溢价率上涨说明房企在土地市场拿地更加激进。

经营性用地全年土地溢价率呈上升趋势，而住宅用地溢价率在二季度上涨之后三、四季度持续下降。2015年年初土地市场稳健开局，二季度开始土地市场持续升温，房企拿地热情高涨，且二、三季度土地供应量较少，进一步推高了土地价格，四季度政府调整供地节奏，加大土地供应，住宅用地溢价率有所下降，但经营性用地溢价率仍有小幅上升。

图3 2011～2015年土地成交溢价率变动趋势

3.成交分布——以五环外的近郊区为主，城区提升明显

从土地成交区域看，2015年近郊区（通州、大兴、房山、顺义、昌平）所占比重有所下降，但仍然为土地供应主要区域，成交土地宗数占比51%；内城区（东城、西城）无地块成交；城区（朝阳、海淀、丰台、石景山）所占比重继续提升，成交土地宗数占比达到35%，其中丰台区成交15宗土地，为2015年土地市场热点区域；远郊区（平谷、门头沟、密云、怀柔、延庆）所占比重有所下降（见表1、图4）。

表1 2015年北京市各区县土地供应成交情况

图4 2015年北京市各区县土地供应成交占比情况

从各区县土地成交比例看，丰台、昌平、大兴三地在2015年经营性用地成交建筑面积占全市比重达到10%及以上，其次是顺义、石景山、通州、朝阳、房山，成交面积占比在7%～9%，门头沟、平谷、海淀、密云、怀柔五个区县成交面积占比在5%以下。

4.建设用地供应计划完成情况——供应计划仅完成一半

2015年北京市计划供应经营性用地1150公顷，同比下降25.81%，其中商服用地400公顷，同比下降27.3%，住宅用地750公顷，同比下降25.0%。

2015年北京市经营性用地供地593公顷，总体完成率51.6%，对比历年的供地计划完成情况，2015年属居中水平。其中，商服用地完成161.53公顷，为商服用地供应计划的40.38%；商品住宅用地完成431.47万平方米，为住宅用地供应计划的57.53%。在中央节约集约用地的思路下，推向市场的土地资源较为有限，且不同城市土地市场出现分化，开发商持续向一线城市集聚，未来北京市土地市场的竞争将更加激烈。

图5 2008～2015年建设用地计划供应与成交对比

（二）重点地块成交情况

在成交总价方面，2015年总价地王为石景山北辛安棚改项目，由中海以185.26亿元的总价获取，成交价格同比上年总价地王大幅提高110.66亿元。其次为白盆窑地块和新宫北、南两地块，三地块分别由华润首开平安联合体、中粮首创联合体和华润招商华侨城联合体以86.25亿元、85.95亿元和83.40亿元获取。

成交单价方面，2015年土地单价地王地价水平低于2014年，樊家村地块以71059元/平方米成为2015年北京单价地王，土地单价低于2014年西城华嘉胡同地块94839元/平方米，紧随其后的孙河K地块、朝阳常营地块和亚林西两地块，楼面地价在5万/平方米到6万/平方米之间。

表2 2015年北京市土地成交总价排行TOP5

表3 2015年北京市土地成交单价排行TOP5

在溢价率方面，对于住宅类用地，政府继续推行“限