一 2015年房地产投资特征

2015年，我国宏观经济增速继续回调，经济下行压力持续加大，党中央、国务院坚持稳中求进的工作总基调，以保持国民经济在合理区间运行。在“促消费、去库存”的总基调下，房地产行业的政策环境日趋宽松，中央和地方政府从供、需两端入手推出各类宽松政策，促进房地产市场的平稳发展。但全国房地产市场的整体库存压力依然较大，市场整体延续2014年以来的调整回落态势，行业投资环境遇冷。

（一）房地产开发投资增速继续回落

2014年以来，房地产市场进入深度调整期，城镇固定资产投资、房地产开发投资和住宅投资增速进入下行通道。2015年，房地产开发投资增速继续回落，并首次跌至个位数，创2000年以来的历史新低。全年房地产开发投资达95979亿元，同比增长1%，增速较2014年大幅回落9.5个百分点，较同期城镇固定资产投资增速低8.9个百分点，占城镇固定资产投资比重为17.4%，较上年下降1.5个百分点（见图1）。在库存高企的背景下，住宅投资乏力，全年投资额为64595亿元，同比增长仅为0.4%，较上年下降8.8个百分点，较近三年来高峰期2013年大幅下降19个百分点。2015年中央经济工作会议，更是将“去库存”明确为2016年结构性改革五大任务之一，供、需两端双向发力，消化库存，促进房地产市场持续、健康、稳定发展。

图1 2009～2015年房地产开发投资情况

2015年，房地产开发投资和住宅投资累计增速延续上年逐月下滑趋势，不断下跌至低谷。房地产开发投资增速由1～2月份的10.4%下降到1～12月份的1%，住宅投资增速由1～2月份的9.1%下降到1～12月份的0.4%，累计每月的下滑近1个百分点。受住宅投资和房地产开发投资增速持续下降的影响，城镇固定资产投资持续在低位徘徊，累计各月增速在10%～11%之间，而2013年的城镇固定资产投资累计各月增速均在20%以上（见图2）。

图2 2014～2015年各月房地产开发投资累计增速情况

（二）住宅投资大幅下滑，投资结构更趋理性

2015年，房地产市场继续深度调整，在库存高企压力下，住宅投资增长率由上年的9.2%猛跌至0.4%，增速下降8.8个百分点。具体来看，在房地产逐步回归市场化、住宅回归居住属性的背景下，别墅、高档公寓的投资力度大幅缩水，投资增速为-9.5%，较2014年下降15.2个百分点，而90平方米以下刚需类产品和144平方米以上的改善型产品投资不降反升。其中，90平方米以下住房投资增速为21.2%，涨幅较上年大幅上升16.6个百分点；144平方米以上住房增速为14.4%，增速较2014年大幅上涨22.2个百分点（见表1）。

表1 2014～2015年全国房地产开发投资同比增长情况

2015年，中央通过降准降息、降低首付比例等多项措施刺激消费，扩大有效需求，并通过深化户籍改革、公积金改革等推进长效机制建立，稳定市场，在此背景下“首置、首改”类需求不断释放，住宅投资结构随之不断盘整，更趋合理。具体来看，2015年住宅投资总额占房地产开发投资的比重为67.3%，较上年小幅下降了0.4个百分点。其中90平方米以下住房占比为25.7%，同比上升4.3个百分点；144平方米以上住房占比为11.5%，同比上涨1.4个百分点；别墅和高档公寓占比为3.6%，同比下降0.4个百分点（见表2）。

表2 2004～2015年全国房地产开发投资结构情况

（三）商业地产投资继续遇冷，增速保持平稳

在房地产行业整体景气度下降，多数一、二线城市商业地产出现严重饱和，以及电商迅猛发展不断冲击实体商业的背景下，商业地产的投资开始遇冷。2015年，办公投资增速同比下降11.2个百分点，至10.1%，商业地产投资增速下滑至1.8，同比大幅下滑18.3个百分点。另一方面，新型城镇化的不断推进，激发庞大的消费需求，为商业地产发展带来新的机遇，“大众创新、万众创业”背景下也将激发办公楼的需求，因此商业地产投资增速仍高于整体开发投资。2015年办公楼投资增速为10.1%，较同期房地产开发投资增长率高出9.1个百分点，较同期住宅投资增长率高出9.7个百分点；商业营业用房投资增速为1.8%，较同期房地产开发投资增长率高出0.8个百分点，较同期住宅投资增长率高出1.4个百分点。从投资占比来看，2015年办公楼投资比重为6.5%，商业营业用房投资占比为15.2%，两者均创十年来的新高（见表1、2）。

（四）东部地区投资占主导位置，东、中部投资增速较高

图3 2015年各区域房地产开发投资占比及增速

2015年，房地产行业区域分