2015年，伴随着房地产利好政策的不断出台，居民家庭自住和改善型需求集中释放，全国房地产成交量呈现筑底回升态势。全年，全国商品住宅累计销售面积11.24亿平方米，同比增长6.9%，销售金额7.28万亿元，同比增长16.6%^[1]，销售面积略低于2013年的峰值，而销售金额则创历史新高。在此背景下，个人住房贷款快速增长，并实现同比大幅增多。本文重点对2015年个人住房贷款的相关政策和信贷投放情况进行分析，并展望2016年个人住房信贷业务可能呈现的特征。

一 2015年个人住房信贷政策环境

各级政府部门连续出台多项利好政策，以化解房地产库存问题。从供给端来看，通过控制土地供应规模、推进棚户区改造货币化安置，以及收购商品房为保障房等措施，一定程度上减缓了供给增长速度。从需求端来看，主要通过放松住房信贷政策、减免购房税费以及实施财政补贴等措施，鼓励居民家庭住房消费需求。其中，住房信贷政策调整主要包括降首付和降利率两个方面。

（一）降低首付款比例

商业性个人住房贷款方面，继2014年“9·30”政策后，2015年人民银行、银行业监督管理委员会以及住房与城乡建设部，两次调整住房信贷政策。3月30日，三部委将二套房贷款（拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房）的最低首付款比例由60%下调至40%，比首套房贷款（首付款比例最低30%）仅高出一成。9月30日，三部委按照“分类指导，因地施策”的原则，对不实施“限购”措施的城市，将居民家庭首次购买普通住房的贷款最低首付款比例，由30%进一步下调至25%；而需求旺盛的一线城市，则继续维持30%的最低首付款比例要求。首套和二套房贷款首付款比例的连续下调，进一步降低了自住和改善型需求家庭的购房门槛，从而延续了房地产市场的活跃程度，对市场成交量的持续回升发挥了关键性的作用。

住房公积金贷款方面，信贷政策调整则实现一步到位。3月30日，三部委将缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房的，最低首付款比例下调至20%；明确对拥有1套住房并已结清相应购房贷款，再次申请住房公积金委托贷款的，最低首付款比例降至30%。除此之外，还通过提高贷款额度、放宽提取条件和使用范围、推进异地贷款等措施，加大对职工使用公积金住房贷款的支持力度，降低购房门槛和成本，进一步发挥住房公积金对缴存职工合理住房消费需求的支持作用。

（二）降低融资成本

2015年央行累计五次实施降息，五次全面降准。五年以上长期贷款基准利率水平降至4.9%，五年以上住房公积金贷款利率水平降至3.25%，均为历史最低水平。多次降息大幅降低了购房者的贷款成本，增强了住房消费能力，刺激潜在购房需求的释放，对房地产成交量持续回暖发挥了重要作用。

表1 2015年人民币贷款基准利率调整情况

二 2015年个人住房信贷业务发展特点

在市场成交量企稳回升的背景下，个人住房贷款呈现总量快速增长、利率逐步下降等特点。同时，为盘活长期限的存量贷款，拓宽资金来源，商业银行和公积金中心均积极试水信贷资产证券化。

（一）贷款实现大幅增长

从总量看，截至2015年末，全国金融机构个人住房贷款余额为13.1万亿元，同比增长23.9%，增速比上年末大幅提高6.3个百分点，高于人民币各项贷款增速9.6个百分点；从增量看，个人住房贷款比年初增加2.5万亿元，贷款同比多增9250亿元^[2]，增量是上年的1.6倍，每季度增量均保持在0.6万亿至0.7万亿水平；从结构占比看，个人住房贷款增量占住户贷款增量的比例为65%，较2014年大幅提高16.5个百分点，占各项贷款增量的比例为20.6%，比上年提高4.2个百分点。

贷款超常规发展主要得益于两个方面，一是房地产政策持续放松，促使过去积压的改善型需求和潜在的刚性需求集中释放；二是在整体信贷风险上升的背景下，个人住房贷款资产质量优势凸显，金融机构投放意愿提升，尤其是随着法人贷款和个人经营性贷款需求的萎缩，中小股份制银行也积极回归个人住房信贷市场。

图1 2009～2015年个人住房贷款增量占各项贷款增量、住户贷款增量比例

（二）贷款利率快速下滑

2015年，个人住房贷款利率持续下行。12月，贷款加权平均利率为4.70%，比上年同期下降1.55个百分点，其中央行降息贡献约1.25个百分点。分季度看，二、三季度贷款