一 政策——利好政策频出，信贷环境宽松

（一）2015政策全面利好，信贷宽松力促改善购房

2015年是房地产政策全面放松，且频繁释放利好的一年。年初的“两会”《政府工作报告》已经明确将“稳定住房消费”列为加快培育的六大消费增长点之一。2014年第四季度在“9·30”新政叠加降息利好影响下，2014年末交易创小高峰。2015年第一季度交易低迷，市场恢复平静，而“3·30”新政中对个人转让两年以上住房免征营业税以及对二套房贷款首付比例降至四成的政策规定，引爆2015年二手房交易。之后接连推出“9·30”新政、央行五次降准降息，贷款基准利率创历史新低，公积金利率四次下调，直接刺激购房需求（政策内容详见图1和表1）。此外，还有房地产开发项目的最低资本金比例在2009年基础上做出进一步下调，境外机构及个人购房限制即“限外令”取消。

从政策影响来看，信贷宽松以及营业税免征年限缩短对市场带动作用最为显著，尤其是营业税调整使得二手住宅市场2015年第二季度以来成交量持续井喷，但不容忽视的是，刺激性政策也产生了一定的边际递减效应，2015年“9·30”新政对市场成交量的刺激弱于前两轮新政，这主要原因是2015年“9·30”新政中首付比例下调仅针对非限购城市，2015年市场分化尤为显著，尚在执行限购政策的一线城市引领了全国楼市的复苏，同时包括一批二线重点城市的崛起，而三、四线城市虽然也受到各种利好影响，但由于市场基本面供求失衡，因而政策刺激效用有限。

图1 三次楼市新政核心内容

表1 个人住房贷款历次首付比例下调

（二）货币环境宽松，新增房贷额创新高

2015年货币政策频繁下调，基本每月一调，年内5次降准、5次降息。这也是自2014年第四季度开启本轮降息降准周期以来，5年以上贷款基准利率累计下调1.25个百分点至4.9%，且住房公积金贷款利率随之下调，贷款基准利率及住房公积金贷款利率均创历史新低。社会融资成本的降低，无论是对房企还是对购房者都是一大利好。

图2 2015年历次降准降息

房贷利率持续走低的同时，2015年房贷规模明显增长。截至2015年年末，房地产开发贷款余额及个人住房贷款余额同比增长分别为17.9%和23.2%。截至2015年年末，新增房地产贷款3.59万亿元，同比多增8434亿元；新增个人住房贷款2.66万亿元，同比多增9368亿元。之所以住房信贷环境宽松，一方面是整体货币政策保持松紧适度，连续降准释放资金流动性，更重要的是，在中央稳消费、去库存的指导思想下，更多信贷资金得以配置到房地产领域。央行强调，进一步完善房地产信贷政策，支持居民自住和改善型住房需求。

图3 2006～2015年贷款利率与存款准备金率走势

二 市场——政策刺激，第二季度后交易冲高

（一）2015年二手房成交量接近20万套，创六年来新高

受政策利好影响，2015年北京市二手房成交197407套，创2010年以来新高，与上年相比上涨88.4%。2014年第四季度“9·30”政策后，二手房市场即出现有力回升。随后出台的“3·30新政”放宽二手房营业税免征期限，大幅降低二手房交易成本，而改善型需求自2010年以来一直是被政策抑制的。大量潜在改善型需求的集中释放，推高了整个二手房市场的成交量。

2015年北京二手房从低迷、冲高再到回落、平稳再冲高，这一系列动作主要受税费减少及信贷宽松等政策叠加影响，且政策执行效果持续时间有弱化倾向。

低迷期——2015年第一季度交易低迷，一方面是延续2014年市场趋冷，购房未来预期减弱影响，另一方面是虽在2014年“9·30”新政叠加降息利好的刺激下，2014年末交易现小高潮，但政策对消费者的刺激效应持续时间在缩短，2015年第一季度市场仍然处于观望期。2015年第一季度月均交易为11022套，延续2014年11月和12月交易水平。

冲高期——“3·30”新政是2015年二手房交易的引爆点，对个人转让两年以上住房免征营业税以及对二套房贷款首付比例降至四成的政策规定，加速促进客户入场，4月网签量一跃冲至17191套，环比上涨47.4%。

回落、平稳期——在“3·30”政策的助攻下，市场出现大涨，之后略有回落，5月网签16627套，第二、三季度北京二手房交易量基本是在4月冲高后的高位动荡，略回落后平稳状态，原因一是在第二、三季度进行四次降准降息，货币环境持续宽松，购房预期持续向好；二是股市下跌、基金震荡、人民币贬值，房产的保值属性凸显