一 2015年中国房地产企业主要问题总结

回顾2015年中国房地产市场，我们发现了以下几点值得分析和深思的特征：房地产销售走出了2014年量价低谷，再创新高；各线城市之间，成交量价分化趋于明显；库存继续爬坡，但增速已经放缓至近于停滞；房企投资、拿地、开竣工趋于谨慎；房企总营收、净利润创新高，但难掩偿债能力下滑。

（一）房地产市场总结分析

1.2015年商品房及住宅销售量、销售额上涨

2015年，受到一系列宽松政策的影响，房地产市场显著回暖。如图1所示，根据国家统计局公布的公开数据，2015年，全国商品房销售面积为128494.97万平方米，同比上升6.9%；住宅销售面积为112405.68万平方米，同比上升6.9%。

与此同时，2015年全国商品房销售额达87280.84亿元，同比上涨14.4%，创历史新高；住宅销售额达72753亿元，同比上涨16.6%。

相比之下，2014年全国商品房、住宅销售额分别同比下跌6.3%、7.8%。可见2015年房地产销售已经走出泥潭，重新回归上行趋势。究其原因，与政府在2015年频繁出台宽松政策促进需求有关，包括降低首付比例门槛，累计五次降息降准等。

图1 全国商品房以及住宅销售面积与销售额

2.区域分化问题愈加凸显

2015年，一、二、三线城市^[1]之间的分化在成交量，尤其是成交价格上趋于明显，成为过去一年值得重点关注的问题之一。

（1）成交量

通过分析图2可以发现，自2013年以来，全国商品住宅成交量逐渐向一二线城市倾斜，三线城市虽然得到政策扶持，但去库存显得尤为艰难。2015年全国商品房销售额同比增长的14.4%中，一线城市同比成交额上涨高达44.7%，而三线城市则仅贡献出9.6%的同比上涨幅度，远低于全国平均水平。

图2 一、二、三线城市商品住宅销售额和销售面积比较

（2）成交价格

以商品住宅市场为例，2015年全国房价走势同样区域分化明显。一线城市领涨，二线城市整体上涨但不同城市间差异显著，三四线城市则去库存艰难。

中住288指数显示，2015年年底，一线城市供求比由2014年12月的1.36降至0.9以下，回归供不应求的市场局面。投资者与大型开发商继续涌入，由此带来的房价变化也尤为显著。2015年，全国一手房价格涨幅为2.70%，其中四个一线城市涨幅依然显著高于全国平均水平。除深圳成交价同比上涨45.7%领跑全国外，上海、北京、广州分别上涨18.2%、10.4%、9.2%。从图3中可以发现，上海和深圳对一线城市均价的推高作用明显。

图3 2015年4个一线城市房价环比变化

除此之外，一线城市二手房价格同样火爆。国家统计局的数据显示，截至2015年12月，全国70个大中城市二手住宅价格同比涨幅为7.6%。4个一线城市同样领涨，北京、上海、广州、深圳的同比涨幅分别为20.8%、11.7%、11.7%、42.6%。

相比一线城市，二线城市价格涨幅相对平稳，但是分化也颇为明显。如图4所示，二线城市中全年涨幅最大的武汉市同比上涨12%，尚未达到一线城市平均水平。其中全年跌幅最大的乌鲁木齐同比下跌16%，与二线城市平均水平相差巨大。

图4 2015年二线城市房价同比涨幅

三四线城市方面，房价整体跌幅约为0.7%，增速落后于全国平均水平，同时城市间也存在巨大分化。人口密集，受一线城市经济圈辐射的长三角、珠三角三四线城市（如肇庆、汕头、东莞等）领涨作用明显，而湘潭、三亚、南通等城市跌幅甚至超过10%。

我们认为，不同区域之间人口和资源分布不均是导致房市分化的重要原因之一。相比其他城市，一线城市拥有占据绝对优势的医疗、教育、商业等配套资源，从而吸引更多新增人口进入，刺激买方市场，量价齐升。

除此之外，部分重点二线城市（如南京、天津、武汉等）同样具有区位和资源优势。而其他一些二线城市（如南昌、呼和浩特、乌鲁木齐等）和三四线城市受到需求萎靡、库存供应过剩等因素的影响，市场遇冷，与一线城市之间差距凸显。

3.商品房维持高库存，但增速已经放缓

至2015年，全国商品房的待售面积为71853万平方米，同比增长16%，增速已经降至2011年以来的最低。

如图5所示，2014年销售下滑，大中城市的商品房库存增速在年底达到高点。然而随着2015年的新增投资、新开工面积、竣工面积逐渐减少，并且随着第三、四季度销售旺季的到来，库存增长变慢，但总量依然处在较高水平。

图5 全国商品房待售面积增长情况

我们认为，不同区域的库存分布，以及去化能力并不相同。例如人口相对密集的长