一 2015年广州市房地产业发展的环境分析

（一）政策环境分析

2015年，政策环境延续宽松局面，房地产行业在政策平稳期迎来积极利好，市场走向复苏。首先是“调控”基本退出，政策风向“稳”字当头；其次是继2014年提出“双向调控”的指导思想后，2015年延续“分类指导”的基调，地方政府调节市场的自主性得到进一步肯定；最后，从支持刚性需求置业为主扩大至鼓励改善性住房需求。同时，2015年行政主管部门更多地运用了降息降准、降首付、松税收等金融手段，为房地产市场创造宽松的政策环境。

1.不动产登记正式实施

2015年8月14日，广州市整合了原市国土房管局、市林业园林局和市农业局（海洋与渔业局）三个部门的相关登记职能，挂牌成立了广州市不动产登记局，标志着广州不动产统一登记工作全面启动。11月2日，广州市发出首张不动产权证书。由于市场对于不动产统一登记的消息已经历较长的消化期，政策真正实施后市场主体并没有做出过大反应，市场交易亦未见明显下跌。

2.营业税免征年限缩减至2年

2015年3月30日，财政部和税务局联合发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》规定，个人销售购买不足2年的住房全额征收营业税；销售2年以上（含2年）的普通住房免征营业税。住房转让营业税的免征年限从5年缩短至2年，相当于为部分群体节约了房屋流转成本，也使部分已满2年而未足5年的存量房得以提早入市，对盘活二手楼市有利。

3.房贷首付下调

2015年3月30日，央行、住建部、银监会三部门联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，对未结清首套房贷款，为改善居住条件再次申请商业贷款购买普通自住房的，最低首付款比例调整为不低于40%。不过，广州一直未跟进此政策进行调整，二套房首付仍维持在七成。二套房首付下调降低了换房门槛，激活了改善性需求释放。但首付比例降低，一定程度上将推动贷款需求膨胀，因此银行实际批出的房贷额度才是决定首付成数的关键。

4.公积金新政出台

2014年末，广州市住房公积金贷款额度紧张，导致公积金贷款申请积压，放款滞缓，不少开发商“婉拒”公积金贷款，二手房业主亦宁愿向全现款客户让价也不选择公积金贷款买家，并且公积金贷款难、放款慢的现象延续至2015年初。2015年6月8日，广州市住房公积金管理中心调整公积金个人住房贷款政策：①对申请公积金贷款购买首套普通自住房的，最低首付款比例为20%；②对拥有1套住房但无贷款记录或者已结清贷款的，最低首付款比例为30%，对拥有1套住房但未结清贷款的，最低首付款比例为40%；③调整可贷额度计算公式，更加侧重账户余额；④外地人申请公积金贷款的门槛从连续缴存12个月降至6个月。下调首付款及放宽外地人申请贷款条件，为购房者降低了入市门槛，新政的效应对于购买房屋总价较低的买家及首次置业的刚需客影响较大。然而，一方面，由于彼时最高可贷额度未有调整，在房屋总价较高的情况下，想实现低首付比例购房可能性较低；另一方面，市场较少交易为纯公积金贷款偿付，组合贷款是主流，按照“就高不就低”的原则，首付比例仍然是首套房三成，二套房七成；另外，放款时间仍然过长。

2015年10月26日，广州公积金贷款政策再次做出新调整：①个人最高贷款额度从50万元提高至60万元，家庭最高额度从80万元提高至100万元；②商业银行利用银行资金向符合公积金贷款及商业银行贷款条件的借款人发放贴息贷款，借款人按商业贷款利率向银行支付利息，利息差额由住房公积金管理中心按月支付给贷款人。首先，公积金贷款额度的提高，将更有效地支持购房需求，同时亦能更好地助力公积金首付调低的新政落地。其次，贴息贷款一方面为购房者节约了利息支出；最后，缓解了广州市公积金贷款额度紧张的难题，缩短排队等候审批放款的时间，使买家使用公积金贷款受排挤的现象有所改观。

5.五次降息降准

自2014年11月央行在相隔28个月后首次降息以来，贷款基准利率开始步入下行阶段，2015年央行共相继降息降准五次，连番降息后5年期以上的商业贷款基准利率由年初的6.15%降至4.9%，处于近年低位。央行此轮降息降准本意在于拉动经济，而对房地产市场而言，降准释放了资金流动性，降息降低了社会融资成本，信贷环境的宽松为消费者注入了入市的动力，同时缓和购房者与开发商的资金压