一 2015年重庆市房地产市场运行状况

2015年“去库存，稳发展”较好地诠释了重庆市房地产市场发展动态，市场存量大与刚性需求大二者并存，利好政策刺激下，改善性需求也在逐步加速释放，相比2014年，2015年的市场供略小于求，基本维持供需平衡。经济下行压力下，房地产投资增速跌幅较大，且远低于固定资产投资增速。受2014年房地产市场的观望情绪，以及政府“有供有限”指导的影响，土地市场仍然低迷。2015年，商品房竣工面积大幅增加，施工面积增速大幅降低，市场库存压力有所缓解。2015年，中央全面支持自住和改善型购房需求，央行多轮降准降息，重庆地方政府积极支持楼市健康发展，改善性需求得到提前释放，销售面积和销售额均稳步增加，房价有小幅下跌。随着刚性需求、改善性需求的逐步释放，重庆五大功能区域联动差异发展效益的凸显，以及“去库存”作为2016年经济工作任务之一的明确化，由此预测，2016年的市场主旋律仍以去库存为主，利好政策或为大概率事件，房价或将小幅上涨。

（一）重庆市固定资产投资和房地产投资分析

2015年重庆市固定资产投资稳定增长，同比增长17.1%，房地产投资增速跌幅较大，同比增速为3.3%，且年内累计增速持续下降，除1月增速大于固定资产增速外，其他各月累计增幅远低于固定资产投资增幅，且二者差距有增大趋势。

2015年固定资产投资同比增加17.1%，完成年初政府工作报告中的固定资产投资总额年增速16%的目标。相较2014年18.0%的增速有所降低，但从全年累计增速变化来看，固定资产投资趋于稳定发展，上半年实现固定资产投资6298.92亿元，同比增长17.5%，完成全年固定资产投资的40.69%，下半年固定资产投资总额较上半年大，但全年增速较上半年回落0.5个百分点，全年固定资产投资总计达15480.33亿元，总量增加，投资力度有所加大。房地产投资方面，全年实现投资总额3751.28亿元，同比2014年下跌17.2%，下跌幅度较大，创下近5年新低，且固定资产投资中房地产投资所占比例较2014年回落3.3%，市场对房地产投资显得愈加谨慎（见表1）。由2015年重庆固定资产投资、房地产投资情况可以窥见，经济下行压力大，市场调整力度加大，继续推动房地产市场长效机制的建立。

表1 2015年度重庆固定资产投资、房地产投资情况

续表

（二）重庆市房地产供应市场分析

1.土地市场成交虽年底翘尾，难掩冷清

2015年重庆市共成交土地185宗，成交面积为1228.7万平方米，成交金额为2147.8亿元。继2014年土地市场的大幅度萎缩，2015年土地市场持续其冷清状态，虽然年末出现土地交易热潮，但仍然难以掩盖其低迷态势，土地成交面积同比下降34.61%，成交金额同比下降17.72%。

2014年末土地成交热度未得以延续，2015年1月成交面积仅为79万平方米，仅为2014年1月成交面积的43.0%。“3·30”新政出台刺激楼市，土地成交有所回暖，4～5月土地市场表现平平，直到6月土地市场年内大放量，出现成交小高峰，成交面积达274万平方米，环比增长605.8%，成交总额达148亿元，环比上涨315.2%。经过6月土地成交小高峰，7月以来重庆市土地市场慢速回暖，但不甚稳定，10月出现近5年内首次零成交。11月土地市场又恢复慢速回暖状态，年末成交量翘尾，12月出现全年成交高潮，各大房企纷纷囤地，成交面积达全年最高333万平方米，环比上涨109.4%，较2014年同比上涨9.95%，成交金额168亿元，较2014年同比上涨30.6%。比较2014年和2015年土地市场，2015年6月和12月出现明显峰值，其余月份一直处于低谷难起趋势，12月房企抄底拿地，成交量翘尾大幅增长，但难掩全年冷清（见图1）。

图1 2014～2015年重庆市土地成交情况

2.施工面积增速大幅降低，住宅施工面积首次减少

2015年重庆市商品房施工面积为28985.67万平方米，较2014年仅微量增加361.74万平方米，继2010年高幅度增长后，重庆市商品房施工面积呈现增速波动性降低，2010～2014年环比增速分别为31.3%、19.02%、7.9%、19.28%、9.04%，2015年增幅跌落较大，跌落近8个百分点，仅为1.26%（见表2）。

表2 重庆市历年商品房屋及住宅施工面积情况

2006～2014年商品房施工面积中的住宅施工面积持续增长，其增幅波动与商品房施工面积类似。2015年住宅施工面积为19390.32万平方米，总量首次减少，年增幅为-2.42%。从住宅施工面积占比来看，该比例为66.90%，自2010年起这一比例处于持续下降的状态（见表2）。商品房施工