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| 出版时间：2016年05月 |
2015年深圳住宅市场备受关注，量价涨幅全国居前，年中年尾成交激增，新房、二手房价格呈现倒挂。深圳的高房价使换房者卖房收入颇丰，提升了其购买改善性住房的能力，改善型户型成交比例大幅提高。莞、惠、中临深片区住宅成交大幅放量，价格增幅不一。商业用房成交量增加，租金有所下滑。写字楼物业量价齐升，租金小幅上涨。全年居住用地供应依旧不足，城市更新为主要供应渠道。
展望2016年，预期深圳经济基本面保持良好，对房地产市场发展具有支撑作用。在国家实行系列楼市利好政策背景下，深圳出台调控政策对冲过热趋势，有助于楼市健康发展。未来新地铁开通、大型公建项目选址将进一步带动片区价格上行。从长远看，部分存量豪宅的稀缺品质或再助推价格补涨。深圳客到周边城市的购房意愿对政策和成本较为敏感，购房规模将取决于临深片区的比较优势。
Shenzhen housing market in 2015 received much concern，the increment rates of both volume and price ranked top in the country，transaction volume increased sharply in the middle and at the end of the year，price inversion appeared in new and second-hand housing. The high price of Shenzhen real estate enabled those who wanted to change their houses to gain a lot through selling the old ones，and therefore promoting their capability of improvement-housing purchase，as a result the transaction rate grew rapidly. Housing regions near Shenzhen in Dongguan，Huizhou and Zhongshan went through heavy transaction volume，with uneven increment rate in prices. Transaction volume in commercial housing raised while the rent dropped，transaction volume and price of office buildings increased and the rent went up slightly. Residential land was still in short supply and urban renewal was the main channel.
In 2016，Shenzhen economic will maintain a rather good condition as the support of real estate market development. Under the background of good policy in real estate market，Shenzhen introduces regulatory policies to cool down the heated trend and promote healthy development of real estate market. In the future，newly opened subway and site selection of large public construction projects will push the regional price to further increase. In the long term，the scarcity of some stock luxury real estate might lead to the further increase in prices. The purchase willingness for Shenzhen citizens to buy houses in cities around is quite sensitive to relative policy and cost，and the scale of purchase will depend on the comparative advantage in areas near Shenzhen.
| Keywords： | ShenzhenReal Estate MarketLand Market |
一 2015年深圳房地产市场总览
（一）房地产开发投资额近五年持续增加，2015年占固定资产比重再创新高
从历年房地产开发投资额看，2005～2010年总体平稳，2011年后稳步上涨。2015年房地产开发投资额达到1331.03亿元，同比增长24.45%。
从房地产开发投资额占社会固定资产投资比重看，自2005年以来总体呈下降走势，2010年达到谷底，比重为23.58%；2011年止跌回升，2015年达40.35%，创10年以来新高（见图1）。
图1 2005～2015年深圳市房地产开发投资情况
（二）商品住宅价格普涨，新房、二手房价格倒挂，关内外价格分层
1.全年一线城市中深圳住宅价格指数增幅遥遥领先，新房指数增幅略高于二手房
从京、沪、穗、深2015年各月新建商品住宅价格指数走势看，1～3月份，京、沪、穗、深均趋于平稳。受“3·30”政策及后续宽松政策影响，4月份开始，京、沪、穗、深新建商品住宅和二手房价格指数均持续上升，全年上升幅度分别为10.79%、18.47%、9.43%和47.03%（见图2）；二手房价格指数上涨幅度分别为21.01%、11.31%、12.19%和41.64%（见图3）。一线城市中深圳住宅价格指数增幅最快，遥遥领先，且新建住宅增幅略高于二手住宅。
图2 2015年各月京、沪、穗、深新建商品住宅价格指数走势
图3 2015年各月京、沪、穗、深二手房价格指数走势
2.历年住宅价格保持上升态势，新房、二手房价格倒挂幅度逐年增大
从深圳历年商品住宅交易价格看，2005～2007年，受经济高速增长、城镇化步伐加快影响，新房、二手房价均快速上涨，年均涨幅超过30%，2007年首破万元大关；受金融危机影响，2008年新房成交均价微降0.86%，成交均价为13255元/平方米，二手房挂牌均价同比下跌13.7%，为9177元/平方米；2009年政府出台“鼓励合理住房消费”的救市政策，新房、二手房价格再度快速上升，2010年新房均价突破2万元/平方米，二手房挂牌均价达16267元/平方米；2011年，在严厉的房地产调控政策影响下，新房价格同比下跌6%，成交均价为18922元/平方米，而二手房价格依然保持增长势头，挂牌均价达到20442元/平方米，深圳住宅市场首次出现新房和二手房价格倒挂现象；2012年在调控政策影响下，新房、二手房价位基本保持稳定；2013～2014年，市场逐渐适应政策调控的常态，房价逐渐回暖，2014年新房成交均价达到23972元/平方米，二手房挂牌均价为29892元/平方米；2015年，在各类宽松政策刺激下，商品住宅价格“跳涨”，新房成交均价达33426元/平方米，同比上涨39.44%，二手房挂牌均价为40025元/平方米，同比上涨33.84%。（见图4）近年新房二手房价格“倒挂”明显，“倒挂”幅度逐年增大。
图4 2005～2015年历年二手房、新房价格
3.全年新房、二手房价同比涨幅全国领先，住宅租金平稳增长
从新建商品住宅成交均价走势来看，1～3月份新建商品住宅成交价保持平稳，月成交均价分别为26691元/平方米、27942元/平方米、26566元/平方米；从4月份开始，受利好政策、央行多次降准降息及供需不平衡累积等因素影响，住宅市场迅速升温，房价持续走高。6月份新建商品住宅成交均价突破3万元大关，9月份达36191元/平方米，11月份受豪宅推盘影响，房价跳跃式上涨，达到全年最高价44761元/平方米，同比增长69%，强势“翘尾”。全年新建商品住宅成交均价33426元/平方米，同比上涨39%，领涨全国。
二手房价格走势与新房类似，1～3月份二手房挂牌均价基本保持平稳，4月份开始，受“3·30”政策、蛇口前海自贸区挂牌等因素影响，二手房价格开始逐月上升，12月份涨至48520元/平方米；全年均价40025元/平方米，同比上涨33.84%，均创历史新高。
从各月住宅租金走势来看，1～3月份深圳的住宅租金为63元/平方米，同比上涨6.80%；4～9月份住宅租金由每月68元/平方米上涨至77元/平方米，累计涨幅13.2%，9月份达全年最高77元/平方米；10～12月份住宅租金保持平稳，分别为76元/平方米、76元/平方米和75元/平方米。全年租金均价71元/平方米，同比上涨16.4%（见图5）。
图5 2015年各月新房、二手房价格、住宅租金走势
4.各区新房均价分层，南山、宝安、龙岗涨幅居前
从2015年各区新建商品住宅价格变动看，南山、福田、罗湖高位快速增长。南山1～3月份，房价保持平稳，为43396元/平方米；从4月份开始，利好政策推动房价大幅上涨；年末高端楼盘推货放量，11月份、12月份房价翘尾突破7万元/平方米；福田1～10月份，房价高位平稳增长，年末出
