2015年是天津房地产业稳定、健康发展的一年，在天津宏观经济全面进入“新常态”运行中，房地产业正在发挥着更为重要的积极作用。对于房地产这样一个极为特殊的行业来说，规划及空间分布、城市基础设施建设、房地产开发投资建设、三级市场供销以及金融财政市政管理等相关领域，一同构成房地产完整运行周期和产业链条。因此，深入、准确及简明地分析评价天津这样超大城市的房地产市场发展并非易事，尽管如此，我们还是能够通过主要核心指标管中窥豹，获得一些较为清晰的轮廓和印象。

一 2015年天津市房地产市场状况分析

（一）从价格指数看天津房地产市场的整体稳定性

按照以往的划分，中国大陆的一线城市一般指北京、上海、广州、深圳，但在不久前网上有一种新划分，将天津排在北上广深之后，成为5个一线城市中的一员（较早有一说法是将天津称为准一线城市）。这里不去评判这一新划分，但数据表明，如果仅从新建住宅市场价格变动看，天津很难与北上广深一线城市为伍，图1是北上广及天津和杭州近5年来新建住宅销售价格指数趋势情况，图中5个指数序列均以2010年为100的定基指数。由图中清晰可见，从2013年初开始价格指数趋势出现显著分化，北上广三城销售价格指数快速攀升，且在2013～2015年之间“先升、后降、再升”的波动幅度也明显大于天津。这里没有同时列出深圳的序列，因为深圳从2015年二季度开始指数曲线呈现“大仰角”快速上升，已明显超出正常发展的范围，不论何种原因，此一阶段的深圳房地产市场与其他同类城市已不具可比性。

对于“天津房地产业稳定、健康发展”这一观点，仅从图1包含的信息看，我们至少可以获得三点支撑。第一，2015年天津住宅售价稳中有涨，全年涨幅明显小于北上广。短期内房价过快上涨，将导致城市产业稳定性和可持续发展能力下降，同时，宏观经济系统风险将快速上升。即在房地产业及市场健康发展过程中应尽量避免房价的过快上涨，与北上广深相比，天津做到了这一点。从数据看，2015年12月，北上广深新建住宅销售价格指数分别同比上升8.3%、15.5%、9.1%和46.8%，而天津为3.1%。第二，2015年天津住宅售价稳定，其波动幅度明显小于北上广深及杭州。计算2015年1～12月同比价格指数标准差及离散系数，比较各城市的住宅价格波动幅度。2015年北上广深和杭州住宅售价指数标准差分别为4.7、7.5、6.0、19.1和6.3，其离散系数分别为4.6、7.3、6.0、15.9和6.6，而天津价格指数标准差和离散系数均为2.7，明显小于北上广深和杭州，这充分说明天津住宅售价波动幅度更小，即稳定性更高。第三，2015年天津住宅销售价格稳定，仅出现小幅上涨的局面，且是在本地政策宽松的环境下出现的，这与北上广深在仍然限购的政策背景下出现较大幅度上涨形成鲜明的对比。在快速城市化发展阶段，超大城市的住宅价格不断上涨是一种规律性趋势，不能简单评价其价格高低的优劣，在很大程度上说价格是一把“双刃剑”。但房地产价格的“急升或速降”是房地产以及宏观经济健康运行的大忌。一般习惯性认为，政府政策对房地产市场调控的有效性是完全正当的，即出台调控政策就是应该对市场产生显著的影响，这从政策调控宗旨和目标本身来说是天经地义的。相反，如果政策出台后，市场反应不大，则人们首先会讨论政策是否失当或为何无效，而很少有人会考虑和研究“房地产市场自身的稳定性”问题，这个问题与中国股市的“政策市”特征有些相似。笔者认为，不能说房地产市场对政府政策不敏感是好事，但是，如果市场对政策过度反应或过度依赖，则这个市场显然也不是一个足够成熟和健康的市场。从这一逻辑出发，2014年天津先后取消“蓝印户口落户”和外地户籍限购等政策后，天津住宅市场并未出现过度反应，这应该是天津房地产市场自身稳定性的一种体现。天津住宅市场虽然没有北上广深及杭州发达，但比较而言，“足够稳定”则是天津市场的一个显著特征。

图1 2011～2015年北上广及天津和杭州新建住宅销售月度价格指数

此外，杭州在业界被誉为“一线房价的二线城市”，意为虽然总体发展状况属于二线城市，房价水平却直追一线城市。图1显示，2012年前后杭州房价有一轮明显的下降过程，2014上半年“复苏”后下半年再次下降，2015年虽然价格有所回暖，但至2015年12月，住宅