中国是从计划经济向市场经济转型的经济体，这在房地产发展进程中表现得十分典型。在房地产的保障房建设领域，历经三十多年的发展，中国一直试图效法以美国为代表的西方国家，希望走一条健康的发展道路。然而，美国的次贷危机让中国认识到，效法的结果可能面临同样的金融风险。同时，次贷危机还让中国认识到，纯粹的市场化应当是政府自始至终充当“守夜人”的角色，而保障房建设从脱胎之日起就烙有政府干预的印记，因此在全球范围内，从来就没有完全市场化的保障房，即便是自由市场经济最发达的美国也概莫能外。换言之，时至今日，世界各国也都在摸索适合自身发展的保障房发展道路。然而，中国改革开放后，在效法美国的路演中已经形成了一定程度的路径依赖，这主要体现在金融领域，过度的量化宽松已经让中国的房地产遭遇了发展瓶颈。如何在效法中借鉴其他发达国家经验，同时结合国情走出自己的保障房发展路径，成为当务之急。德国通过二战以及原东西德国的合并过程，跨越了原西德市场经济对原东德计划经济体制的对接与融合，在后发优势中对世界经济做出了巨大贡献。在这一点上，除了中国，目前还没有哪个国家在经济体制转型上具有同德国的相似之处。因此，在面临当前全球经济放缓的萧条环境下，中国如何能够依据自身国情，并且能够从德国经验中汲取借鉴，是当下值得关注的问题。笔者认为，在房地产金融领域，德国的货币政策在稳定德国社会秩序、促进经济发展上确有可鉴之处。坚持市场经济道路，借鉴他国经验，并在坚持立足本国国情的基础上积极应对、努力探索、勇于开拓，在保障房建设领域走出一条中国式的创新之路指日可待。

一 美国保障房建设经验

美国历史上的第一个保障房项目是在1918年启动的。当时，第一次世界大战即将结束时，美国政府先后设立25个项目，共斥资1亿美元，授权美国造船协会公司建造5000户住宅，为战争服役人员提供安居保障。在此前的1892年，美国国会已经批准过贫民窟状况的联邦调查项目；而在1908年，西奥多·罗斯福总统也曾任命总统房屋委员会为低收入美国人寻找和推荐他们需要的体面住房而提供联邦援助。然而，在一战之前，这些努力均无疾而终。^[1]

美国保障房在其发展过程中有一个鲜明的特点，那就是：政府始终如一地坚持向市场化方向的路径上引导，从1908年罗斯福总统执政开始直到今天，美国的保障房事业不仅从未间断，而且长期以来形成了一套固定的模式，即美国总统指令总统住房委员会负责调查低收入无房群体（包括贫民窟群体）对像样住房^[2]的基本需求，并向他们推荐相关的联邦资助。此后，联邦政府直接或间接地通过政策倾斜，向该群体提供金融与财税方面的支持，从而完成“政府搭桥+市场配合+个人奋斗”的美国保障房市场发展模式。对该模式进一步的理解是：美国政府大力推进保障房，不仅仅解决保障房建设领域内自身的问题，还把保障房作为服务于国家战略层面上的有力工具，使之作为战争时期^[3]的房源保障、萧条时期的就业保障、衰退时期的刺激手段，成为美国社会的“稳压器”。

纵观历史，这一模式可以从1937年之后政府出台的各项举措中显而易见。笔者在《中国房价调控，是否有长效之举可鉴》中曾经有关于这一观点的研究，在此不予赘述。值得关注的是近年来，早已淡出美国人民视野的保障房，再次引起了人们的关注。原因是来自2014年美国的统计表明，在平均每100个美国无房户（美国合法公民身份）中，美国当下仅能提供31套保障房房源。于是，我们可以看到下图，这也是笔者时隔五年后，再次探讨该问题的原因之一。

图1 美国新开工居民住房变化率同新开工居民租赁住房变化率比较

从图1中可以看到，2010年是自2004年起至2014年美国住房市场走势中最萧条的一年，此后房地产市场开始复苏。图中曲线代表美国新建住房的开工率，深色实线代表五个及五个以上单元房的新房开工率，浅色虚线表示新房总体的开工率。由于不良住房按揭是从2006年开始逐渐暴露的，所以可以看到从那时起金融机构就已经对新建房屋的兴趣开始减弱了。反映在新建住房的开工率变化上，就是呈现持续下降的趋势。而深色实线之所以在浅色虚线开始呈现下行趋势时，仍旧保持相对平稳走势，直到次贷危机爆发时才一泻千里