房地产去库存不仅是2015年中国房地产市场的问题之一，也是2016年中国经济社会的五大任务之一，更是房地产市场今后一段时间要着力化解的风险之一。2015年11月中央财经领导小组会议及12月中央经济工作会议均提到化解房地产库存。房地产去库存已从企业层面、研究层面上升到顶层设计层面。现在的房地产库存不仅是房地产市场本身的问题，而且已经涉及经济金融等方面的问题。

2015年商品房待售面积达7.2亿平方米。^[1]2010年商品房待售面积突破2亿平方米，2011～2015年期间增速较快的年份主要是2012年、2013年，均超过30%。2015年房地产投资增速、土地购置面积增速、房屋施工面积增速、房屋新开工面积增速、房屋竣工面积增速等房地产开发指标均创1998年以来新低^[2]，这表明房地产企业对未来预期并不乐观，同时进一步说明房地产走出了卖方市场。

一 房地产库存形成的主要原因

房地产库存形成的原因比较复杂，且是多方面的，不仅与经济发展阶段相关，与国家的宏观调控政策相关，也与房地产市场发展本身相关，这里探讨其形成的主要原因。房地产库存不是一蹴而就，是一段时间积累形成的，增速较快的时段主要是2011～2014年（见图1）。有限购、限贷政策方面的原因，也有房地产企业布局不合理的原因。

2010年4月17日，国家出台了国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发〔2010〕10号），简称“国十条”。为落实该政策，2010年4月30日，北京出台“国十条”实施细则，率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。至此，我国的限购政策拉开了序幕。2011年，“限购”“限价”“限贷”等政策全面升级。2011年1月，国家出台了《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号），简称“国八条”。从国家层面第一次要求直辖市、省会城市、计划单列市及房价过高且上涨过快的城市实行限购政策，2011年，全国共有46个城市实施了限购政策。首次要求各城市政府制定新建住房的房价控制目标，600多个城市公布了限价目标并出台了相关细则；购房首付比例和房贷利率上调，按揭购买第二套住房的首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，对三套及以上住房暂停发放贷款。这些严厉政策的实施，在一定程度上控制了商品房销售，致使2011年和2012年销售面积增速明显下滑（见图2）。这种情况无疑增加了一定量的商品房库存，特别是住宅库存增速上涨较快。

图1 2005～2015年全国商品房待售面积及增长情况

图2 2006～2015年商品房、住宅销售面积增长情况

事实上，改革开放后特别是住房制度改革以来，房地产经过近20年的发展，已经解决和满足了绝大多数居民的住房需求，住房条件改善的同时居住环境也得到改善。房地产特别是住房市场已经告别了供不应求的局面。在这个前提下，受始于2010年限购、限贷政策的影响，一些房地产企业的主战场从限购、限贷城市逐步移到没有限购、限贷的地区或城市，导致三四线城市房地产开发量增加。这些地区或城市的经济状况、人口增长等均不如一线城市和部分二线城市，供给增加的同时需求并不旺盛。部分房地产企业没有深入研究政策及市场变化，致使投资、布局不合理而造成三四线城市房地产库存增加。

二 房地产库存对经济金融及房地产业的影响

我国经济已经由过去的高增长进入新常态发展态势。2012年开始GDP增速为7.7%，2015年为6.9%。在这种情况下房地产库存增加势必导致房地产企业对未来预期不看好以及资金紧张，进而影响房地产投资。因此，会对经济、金融及房地产业产生一定影响。

对经济有一定的影响。住房改革以来，房地产开发投资占城镇固定资产投资的比重约为20%，房地产业上下关联几十个产业，是经济发展的重要支撑。由于房地产库存增加，2015年房地产投资增速仅为1.0%，是1997年以来新低，导致房地产投资所占城镇固定资产投资比重为17.1%，是1999年以来最低。房地产开发投资占GDP的比重从1997年开始到2014年一直呈上升态势，2015年这一比重呈下降态势并低于2013年和2014年（见图3）。房地产业对地方经济影响较大。分税制后，地方财政收入主要来自房地产业，包括土地出让金和与房地产相关的税费收入。因此，房地产库存增加，对全国经济产生一定影响，对地方经济产生更大影响。

要防范金融风险。房地产业是资金密