当前，房地产业在经济发展和人民的生活中扮演着越来越重要的角色。由于房地产业所生产的产品具有不可移动性，客观上决定了房地产的投资、开发和销售受本地发展水平、购买力和投资偏好等区域因素的影响，但从深层次看，房地产市场的长远发展受市场供给与需求因素的影响更大。近年来，温州房地产市场发展较快，既具备与全国房地产市场类似的发展趋势，也体现出比较鲜明的区域特征。本文对温州近年来房地产市场发展的基本情况进行了初步的概括，并从供给和需求两个角度对房地产市场发展的形势进行了探讨，力求促进温州房地产市场的健康发展。

一 近年来温州房地产市场运行的基本情况

1.房地产投资呈周期性波动，近年投资增长速度趋缓

相关研究表明，20世纪80年代以来我国房地产业大致经历了三个周期，即1983～1990年的第一个周期、1991～1997年的第二周期和1997年至今的第三个周期，三个周期基本上服从由工商业固定投资变动起主导作用所引发的朱格拉周期，长度为8～10年。温州房地产市场发展周期虽然与全国房地产周期在长度上存在一定的差异，但总体上投资波动规律情况与全国大致相同，与全省投资波动走势也比较相似。图1较为明显地显示了1991～2007年温州房地产投资运行的基本情况。

图1 温州房地产投资周期与全国、全省房地产投资周期比较

根据投资的波动情况，对温州房地产市场发展从1990年以后进行更为细致的划分，具体可以分成四个阶段，即1991～1993年的快速启动过热阶段，1993～1997年的快速回落阶段，1997～2001年的复苏发展阶段，2001至今的投资回落调整、增幅趋缓的发展阶段。从总体来看，1991年之前的第一周期滞后于全国一年；第二周期的扩张与繁荣和全国及全省基本同步。1997年之前温州房地产投资波动的振幅远大于全国和全省，1997年之后主要年份增长速度与全国和全省水平保持基本一致，其中2004年出现了增长速度的大幅下降。具体从房地产周期波动分析，2006年全市房地产开发投资总额为168.76亿元，同比增长9.61%，比2005年的增长率高0.89个百分点。从1991～2007年的变化看，房地产投资增速在1992年和1993年呈急速上升态势，从1994年开始虽然保持了非常高的增长速度，但总体已经处于下降趋势，特别是到1997年增长速度达到了这段时期内的最低点，增速为-9.99%，与1993年相比，短短5年间，回落374.99个百分点（见图2），几乎与固定资产投资同步下降。但从近几年的数据比较看，房地产投资额在全社会固定资产投资中所占比重虽然略有回落，但依然保持较高比重；房地产投资额占GDP比重从2001年以来一直保持在10%左右（国际公认的房地产开发投资占GDP比重的合理水平为5%）。

图2 1991～2007年全市固定资产投资与房地产投资增速比较

温州房地产业经济比较活跃，市场发展日趋成熟，但在市场的成熟过程中投资起伏较大，除个别年份外，总体上呈现出了与经济发展相对应的增长特征。从国民经济与市场发展阶段和总趋势分析，房地产投资占全社会固定资产投资比重的上升是市场需求结构发生变动的必然结果。1991～2006年，温州房地产投资年均增长速度高于同期固定资产投资年均增长速度，也远高于GDP的平均增长速度。特别是1999年以来房地产开发投资持续增长，房地产开发投资额的绝对数不断增大。但从2004～2007年的数据看，虽每年处于增长态势中，但增速趋缓，每年都保持在10%以下的增长速度（见表1）。总体来看，近几年全市房地产开发投资运行态势基本平稳，投资总量有所增加，总体上向着平稳的方向发展。

表1 1991～2007年全市GDP、全社会固定资产投资、房地产投资及其增长率

从商品住宅的投资结构看，经济适用房的投资比重一直偏低。虽然1999～2005年略有增长，但增长幅度比较小。2006年全市经济适用房投资在各类商品房总投资中的比重为2.61%，比上一年度下降1.42个百分点（见表2）。同比增长幅度从2000年的-10.32%下降到2006年的-29.03%，期间虽然2001～2003年出现了较大幅度的增长，但也是基于以前年份的基数比较小，相应所占比重并没有很大幅度的提升。而同期商品住宅投资在投资总额中所占比重主要年份则一直保持在70%以上，同比增长速度也远高于经济适用房增长速度，这种情况弱化了经济适用房对商品房价格上升的抑制作用。

表2 1999～2007年全市商品住宅投资情况

表2 1999～200