2012年，欧债危机蔓延，发达经济体经济低迷、增长乏力，新兴经济体经济增速回落，国内经济上半年增速放缓，下行压力加大。面对国内外复杂经济形势的挑战，党中央、国务院对房地产市场坚持继续调控不放松，实施差别化信贷政策，抑制投资投机需求与支持自住需求“两手抓”，严厉调控的主要目标基本实现。同时，强调落实保障性住房的资金，加大保障性住房管理和分配的透明度。

从全国范围看，房价增速基本得到控制，全国商品房均价增速略高于2011年。同时，受调控影响，房地产开发投资增速明显下降，商品房竣工面积增速和土地购置面积大幅下降，新开工面积呈负增长，商品房与住宅全年成交量增长缓慢。从35个大中城市看，2012年商品房均价增速、投资增速与全国特点一致，商品房均价最高的城市为深圳、增速则西宁居首，房地产开发和住宅投资增速贵阳均为第一、南宁和北京最低且为负增长。商品房销售面积增速比2011年有较大幅度提高，太原最高，西宁最低。商品房、住宅竣工面积增速减缓，二者增速海口最高。购置土地面积为负增长并延续下降态势，杭州、宁波下降幅度达到70%及以上。新开工面积呈现负增长，西宁增速最高、海口最低。

展望2013年，中国经济有望逐步回稳复苏，国家经济政策将遵循党的十八大精神向促进城镇化、改善民生倾斜，房地产政策及调控也将围绕这一主题展开。由于供需总量和结构矛盾积累多年，房地产市场利益分化将加剧，部分城市房价上涨压力依然较大，部分城市则存在一定的房地产泡沫化风险，调控难度进一步增大。2013年房地产市场走势将取决于具体政策措施选择和执行力度，城市间房产市场分化将加剧：大都市区可能迎来较高的房价增长，多数中小城市房价走势可能相对平稳，少数甚至可能有所回调。

一 2012年房地产政策走势与市场特征

（一）2012年房地产政策走势

2012年，面对日趋严峻的国际经济形势和国内改革发展稳定的繁重任务，党中央、国务院团结带领全党全国各族人民，以加快转变经济发展方式为主线，及时加强和改善宏观调控，把稳增长放在更加重要的位置，经济社会发展呈现稳中有进的良好态势。一方面，房地产政策继续严格调控的基调，坚持抑制投机需求与支持自住需求“两手抓”，加强对房地产市场的监控，并继续实施差别化信贷政策；另一方面，住房与城乡建设部、中国人民银行等多部委强调落实保障性住房的资金，并加强保障性住房管理和分配的透明度。

1.坚持严格的房地产调控，抑制投机需求和支持自住需求“两手抓”

2012年房地产调控政策的主要目的有两个：一方面抑制不合理需求，严厉打击市场投资投机行为，促使住房属性从投资品向居住品的转变；另一方面，支持合理的住房需求，即自住性需求，从而保障房地产市场的正常运转。整体而言，2012年的房地产调控政策稳中趋紧，在保障经济发展的背景下坚持调控不放松，不断修改和完善，增加了政策的弹性。

（1）坚持抑制投机需求，并加强监管

2012年，中央和相关部委多次强调房地产调控不放松，巩固调控成果。中央提出，房地产调控的目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。7月，国土资源部、住房与城乡建设部发布《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》，强调要坚持调控不放松，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹。住房与城乡建设部、财政部等有关部委及地方政府相继辟谣否认政策放松，强调当前各地要坚决按照中央要求，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作，特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。

为进一步推动房地产市场调控政策措施的落实，坚决抑制投机投资性需求，巩固房地产市场调控成果，国务院从7月下旬开始，派出8个督察组，对北京市等16个省份贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督察。重点是检查住房限购措施的执行情况，差别化住房信贷政策的执行情况，住房用地供应和管理情况，税收政策执行和征管情况。对落实房地产市场调控政策措施有偏差、不到位的，国务院督察组督促进行整改。9月，国家发展与改革委员会发出《关于立即开展商品房销售明码标价专项检查工作的通知》，以商品住房