一 2012年房地产政策回顾^[2]

（一）全国层面

1.财政政策

2012年全年保障性安居工程开工总量基本确定在700万套，竣工总量确定为400万套。完成此项计划的关键就是资金能否到位。因此，2012年房地产领域财政政策的重点就是解决保障性安居工程的资金问题。

首先是资金来源方面。财政部在1月就发布了《关于切实做好2012年保障性安居工程财政资金安排等相关工作的通知》，提出2012年中央财政安排保障性安居工程补助资金将大于2011年；省级财政也要加大对本地区财政困难市、县支持力度，省级安排的补助资金要比2011年有所增加；市县财政部门要切实加大公共预算安排用于保障性安居工程资金规模，确保土地出让收益和住房公积金增值收益按规定用于保障性安居工程建设。6月，住建部等七部委联合发布《关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知》，鼓励和引导民间资本通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房和棚户区改造住房等保障性安居工程建设。

其次是资金使用与管理方面。1月，财政部《关于切实做好2012年保障性安居工程财政资金安排等相关工作的通知》中提出，要“加强资金监督管理，确保资金专款专用”。6月，财政部在《中央补助廉租住房保障专项资金管理办法》中明确了中央补助廉租住房保障专项资金的用途，即在优先满足发放廉租住房租赁补贴的前提下，可用于购买、改建或租赁廉租住房支出。为规范城市棚改补助资金管理，提高资金使用效益，8月，财政部会同住建部印发了《中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法》，提出各地区应当按照“专项管理、分账核算、专款专用、跟踪问效”的原则，加强城市棚改补助资金管理，确保资金安全、规范、有效使用。

财政政策对保障性住房建设的支持还体现在税费减免方面。1月，《关于切实做好2012年保障性安居工程财政资金安排等相关工作的通知》中提出，要“落实税费优惠政策，努力降低保障性安居工程成本”，具体来说，一是保障性安居工程建设、运营、管理涉及的各项行政事业性收费和政府性基金免缴政策；二是保障性安居工程建设用地，实行行政划拨方式供应，除依法支付土地补偿费、拆迁补偿费外，免缴土地出让收入；三是涉及的营业税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、印花税、契税等税收减免优惠政策。

2.金融政策

在2月初召开的2012年中国人民银行（以下简称“央行”）金融市场工作座谈会上，央行部署了2012年金融市场和信贷政策工作重点及落实措施，明确提出要“继续落实差别化住房信贷政策，完善融资机制，改进金融服务，加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，满足首次购房家庭的贷款需求”。

央行在2月、5月先后两次下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。两次下调后，中国大型金融机构的存款准备金率降至20%，中小型金融机构的存款准备金率则降至16.5%。这是在2011年6月存款准备金率升至历史高位（大型金融机构21.5%、中小型金融机构18%）后，央行第二次和第三次下调存款准备金率^[1]，其目的在于增加货币供给以利于经济增长。截至2012年5月底，广义货币（M2）余额约为90万亿元，比2011年底增加了5.7%。

6月和7月，央行又两次下调金融机构人民币存贷款基准利率并调整利率浮动区间。6月，央行将金融机构一年期存、贷款基准利率分别下调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整；同时，将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍，下限调整为基准利率的0.8倍。这是自2010年起央行连续5次加息后的首次减息，金融机构一年期贷款基准利率降为6.31%；也是央行首次双向扩大存贷款利率浮动区间，标志着利率市场化的改革加速。随后，央行又发特急文件（银发〔2012〕142号文）明确在允许金融机构对企业贷款利率浮动区间下限放宽至基准利率0.8倍的同时，对个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍。7月，央行再次下调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百