一 2012年北京土地市场研究

（一）土地交易整体情况

2012年，北京土地市场进入自2010年以来“深度调控”的第三年，全年调控政策平稳，并无继续加码，土地市场“量缩价涨”。“量缩”表现在土地成交面积、成交金额继续缩减，但土地成交量降低的原因并非市场活跃度的降低，而是土地供应量的持续降低；“价涨”体现在土地成交价格及市场活跃度呈现出“V字形”快速反弹的态势。

1.成交量——持续下降

在成交用地宗数上，2012年北京公开出让经营性用地^[1]共66宗，其中住宅用地30宗，公建用地36宗，自2011年以来连续第二年缩减，其中住宅成交宗数回归到2005年的水平如图1所示。自2004年“8·31大限”以来，北京土地供应保持较快的增长，在2010年达到最高峰。但自2011年开始，随着“深度调控”的加深以及前几年快速供应带来的“土地供应瓶颈”，土地成交量出现明显的缩减。

图1 2005～2012年经营性用地成交宗数

在成交面积及成交金额上，2012年北京土地市场成交经营性用地总规划建筑面积896万平方米，同比下降43.36%，成交金额达597亿元，同比下降39.70%。北京土地市场成交面积及成交金额以2010年为分界线，2005～2010年，土地成交量处于上升通道（2008年全球经济受美国次贷危机拖累整体低迷，成交量无显著增长）；自2011年以来，在“限购”“限贷”等政策的影响及北京本身土地供应瓶颈的作用下，土地成交面积及金额出现显著的缩减（见图2）。

图2 2005～2012年经营性用地成交面积、金额及楼面地价

2.成交价格——快速反弹

与成交量的大幅下降形成鲜明反差，成交价格出现快速反弹。2012年成交的66宗经营性用地平均楼面地价达到9148元/平方米，同比上涨46.16%（见图2）。

溢价率的变动更能体现市场交易的活跃程度。2012年成交的经营性用地平均溢价率为34%，高于2011年平均溢价率18%（见图3）。2012年下半年，多家企业激烈竞争同一宗用地的场面屡见不鲜。2012年全年挂牌成交的28宗住宅用地（其余2宗住宅用地以招标方式出让），实行“限地价、竞保障房面积”的竞价方式，其中有20宗地竞价达到了合理竞价上限并进行了公租房或其他保障房的竞报，占71%。

图3 近年土地成交溢价率变动

3.建设用地供应计划完成情况——供应计划完成率进一步降低

2012年北京市计划供应商服用地350公顷，同比降低36.4%；商品住宅用地850公顷，同比降低30.3%。在经营性用地供应计划同比大幅降低的情况下，2012年北京市共成交商服用地154公顷，仅完成计划供应的44%；成交商品住宅用地234公顷，仅完成计划供应的27.5%（见图4）。可见，随着连年高强度城市开发以及土地拆迁难度的增加，土地供应紧张的局面将长期存在，并有加深的趋势。

图4 2008～2012年建设用地计划供应与成交对比

4.成交区域——以五环外近郊区为主

从供应土地区域来看，2012年近郊区（通州、大兴、房山、顺义、昌平）仍然是土地供应的主要区域，且所占比重有所提高；内城区（东城、西城）出让了东城区香河园、西城区月坛南街（2宗地）三宗优质地块，所占比重上升；开发区出让了7宗地，所占比例明显上升；城区（朝阳、海淀、丰台、石景山）与远郊区（平谷、门头沟、密云、怀柔、延庆）所占比重同比有所下降（见图5）。

从成交土地环线分布来看，2012年成交的30宗住宅用地中有27宗位于五环外，仅海淀区万柳六郎庄地块、大兴区旧宫绿隔A1地块以及丰台区花乡樊家树危改9号地三宗地位于五环内；成交的33宗公建用地中，仅有7宗用地位于五环内，其余均在五环外。

从各区县成交土地比例来看（见图6），通州、大兴成为2012年土地供应的主区域，供应面积占比42%，其次是开发区、顺义、房山、丰台，供应面积分别占比13%、9%、8%、7%。

图5 2008～2011年北京市各区域经营性用地成交比例

图6 2012年北京市各区县土地供应面积（规划建筑面积）占比

（二）重点成交地块

在成交总价方面，西城区月坛南街2宗商业金融用地分别以34.25亿元、29.5亿元排在前两位，两宗地均被金融街控股获取，支付总地价款高达63.75亿元。海淀万柳、朝阳来广营以及大兴绿隔3宗住宅用地成交总价也均超过20亿元（见表1）。

表1 2012年北京市土地成交总价排行前五

在成交单价方面，海淀区万柳