一 2012年房地产投资特征

2012年国际经济形势变幻莫测，中国经济增长也逐步趋缓，“保增长”成为年内最重要的任务。在这种背景下，中央政府继续坚持对房地产调控不动摇，进一步巩固调控成果，调控效果进一步显现，投资增速下降明显。在国家的严厉调控下，房企采取了“以价换量”的方式过冬，并且收到较好的效果，下半年开始市场回暖趋势明显，房地产投资逐渐走向稳定。

（一）房地产开发投资增速迅速下滑

2012年房地产开发投资为71804亿元，同比增长16.2%，创10年来的最低点，增速比2011年低11.7个百分点，低于同期城镇固定资产投资增速4.4个百分点，占城镇固定资产投资比重为19.7%，比2011年下降了0.8个百分点。其中住宅投资为49374亿元，同比上升11.4%，低于同期房地产投资增速4.8个百分点，增速下降18.8个百分点（见表1）。2011年以来，城镇固定资产投资、房地产开发投资和住宅投资增速都呈现出不断下降态势，其中以住宅投资增速的下降最为明显，住宅投资增速的下降拉低了房地产投资增速，而房地产投资增速的下降又拉低了城镇固定资产投资增速，三者关联性较为明显（见图1）。房地产开发投资增速的下降是房地产调控的结果，也是房地产市场逐步回归理性的表现，有利于房地产业的稳定可持续发展。

表1 2003～2012年全国城镇固定资产投资、房地产投资及其增长情况

续表

图1 2011～2012年城镇固定资产投资、房地产投资和住宅投资增长情况

（二）住宅投资结构进一步优化

在房地产市场调控下，住宅投资受到较大影响，尽管仍然保持上涨的态势，但是涨幅已经回落到了11.4%。其中140平方米以上住房、别墅和高档公寓投资增速下降趋势更为明显，全年保持持续下降态势，个别月份别墅和高档公寓投资还出现了负增长；相反，90平方米以下住房投资增速尽管也有所下降，但降幅不大，且全年保持高于住宅投资增速（见表2）。住宅增速的变化直接影响了房地产投资中住宅所占比重变化，2012年住宅投资占房地产开发投资的比重为68.8%，下降了3个百分点。其中90平方米以下住房占比为23.4%，同比上升了1.3个百分点；140平方米以上住房占比为13.7%，别墅和高档公寓占比为4.8%，分别下降了1个和0.7个百分点（见表3）。住宅投资结构有所改善，这是房地产调控中“支持合理性需求”措施实施的结果。

表2 2011～2012年全国房地产开发投资增长情况

表3 2003～2012年全国房地产开发投资结构情况

（三）商业地产投资稳步提高

受到商品住宅市场调控进一步深化的影响，房地产企业纷纷进入商业地产领域并加大对大型物业的持有和经营，商业地产板块的投资也有所上升。2012年，办公楼投资为3367亿元，同比增长31.6%，高于同期房地产开发投资增速15.4个百分点，在房地产投资中的比重由2011年的4.1%提高到了4.7%；商业营业用房投资为9312亿元，同比增长25.4%，高于同期房地产开发投资增速9.2个百分点，在房地产投资中的比重由2011年的11.9%提高到了13.0%（见表2、表3）。房地产企业向商业地产增加投资是应对房地产调控的一种策略，同时有利于房地产企业长期现金流的稳定。但是如果过快地增持商业地产，既需要大量的先期投资，对房地产企业当期现金流又是一个考验。

（四）投资区域差异明显

2012年，东、中、西部地区房地产投资额分别为40541亿元、15763亿元、15500亿元，同比增长13.9%、18.3%、20.4%，东部地区低于全国增长速度，中、西部地区快于全国增长速度，出现了东、中、西依次递增的局面，中西部地区显示出较快的发展速度。东、中、西部地区投资增速比2011年分别降低13.2个、7.2个和12.4个百分点。从各省份看，东部地区的各省份大都低于全国平均水平，而中、西部地区的省份大都高于全国水平，这解释了房地产增速东、中、西依次递增的特点（见图2）。分季度来看，东部地区房地产开发投资增速不断下降，但是住宅投资增速在四季度有所抬头；中、西部地区的房地产开发投资和住宅投资在前三季度都呈下降趋势，到第四季度也出现不同程度的上涨（见表4）。东、中、西部地区房地产投资占全部房地产投资的比重分别为56.5%、22.0%、21.6%，呈现出“东部下降，中西上涨”的态势（见表5）。尽管区域差距在逐步缩小，但是东部地区所占比重的绝对优势地位仍然没有改