2012年随着稳健货币政策的实施，以及地方政府对楼市政策的微调，购房刚性需求集中释放，房地产市场呈现“量升价稳”特征，全年商品住宅销售面积9.85亿平方米^[1]，同比增长2%，住宅成交均价先降后升，2012年末均价与2011年基本持平^[2]。这种积极变化一定程度上应归因于住房限购、差别化信贷和税收等调控政策的持续严格执行。本文重点对2012年的住房信贷政策和信贷投放情况进行分析，并展望2013年住房信贷市场可能呈现的新情况。

一 2012年个人住房贷款相关政策变化情况

（一）差别化信贷政策延续实行

始于2010年的新一轮房地产调控政策在2012年保持了较好的连续性和稳定性。其中，差别化住房信贷政策延续了2011年的规定，即居民家庭首套房贷款的首付款比例不低于30%，二套房贷首付款比例不低于60%、利率不低于基准利率的1.1倍，三套及以上住房贷款继续暂停发放。政策规定有保有压，既保护了居民首次购房的合理需求，又对投资投机性需求进行了有效抑制。

尽管2012年并未出台新的调控政策，但中央及相关主管部门均强化了对市场的监管和督察，确保房地产调控不放松。上海、珠海等地方政府对调控政策进行调整，均因触及调控底线、扰乱政策预期被中央叫停。此外，为进一步提高房地产调控政策措施执行力，7月份国务院派出8个督察组，对16个省份贯彻落实住房限购和差别化住房信贷、税收等调控政策的情况开展督察，强化市场监管及问责。

（二）货币政策适度宽松

2012年，中国人民银行继续实施稳健的货币政策，整体环境稳定中略带宽松。前7个月，中国人民银行根据国内经济增长放缓、物价涨幅有所回落等变化，两次下调存款准备金率各0.5个百分点，两次下调存贷款基准利率，并加快利率市场化改革步伐，扩大了金融机构存贷款利率浮动区间的上限和下限（见表1）。其中，6月份的降息是中国三年半来首次降息，7月份的降息则是首次实施不对称降息。降准、降息等多种货币政策工具组合运用，有效促进了货币供给的平稳适度增长，并降低了居民购房融资成本，为全年房贷增速回升、利率水平下行提供了支撑。

表1 2012年货币政策调整情况

二 2012年个人住房信贷投放特点

（一）总体增速回升

2012年全国金融机构个人住房贷款余额7.5万亿元^[3]，比2011年同期增长12.9%，虽然比上年末低1.9个百分点，但已连续7个月回升，比5月末的最低点提高2.6个百分点，全年贷款增加8419亿元，同比多增98亿元。

逐月看，个人按揭贷款^[4]投放呈前低后高特征，增长趋势与2011年反差明显（见图1）。业务逐月增长直接受益于住宅市场成交回暖，其根本原因是人民银行6、7月份连续两次降息，降低了刚性需求群体的入市门槛和贷款成本，并转变了市场预期，使近两年以来受房地产调控政策影响而抑制的刚性需求集中快速释放。

图1 2011～2012年房地产开发投资资金中个人按揭贷款情况

从贷款结构看，受调控政策影响，个人住房贷款增量占比仍处于下滑通道，占全部金融机构境内人民币各项贷款增量的比例由2010年的16.4%下滑至2012年的10.3%，占住户贷款增量的比例也由2009年的56.6%大幅回落至2012年的33.3%（见图2）。

图2 2009～2012年个人住房贷款占各项贷款、住户贷款比例

（二）利率稳步下行

受货币供给增加、贷款基准利率下调、浮动空间下限调整等因素综合影响，2012年个人住房贷款加权执行利率稳步下行。9月份贷款加权平均利率6.20%，达到全年低点，比上年末下降1.42个百分点。年末，受贷款规模限制，12月加权利率小幅上升0.02个百分点至6.22%（见图3）。

图3 2010～2012年个人住房贷款加权利率情况

（三）调控效果稳定

一是金融杠杆率保持较低水平。以“抑需求”为主线的差别化住房信贷政策，对购房者金融杠杆使用程度有所抑制，尤其是针对投资投机性需求，将二套房贷首付比例提高60%、对三套及以上购房需求则不予信贷支持。受此影响，2012年购房者金融杠杆率维持在1.4的低位，与2011年水平相当（见图4）。

图4 2006～2012年个人住房贷款金融杠杆率变化情况

二是首套房贷业务占比较高。在相关监管政策引导下，各商业银行均加大了首套房贷业务的支持力度，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品房的贷款需求。2012年，中国工商银行前11个月共投放个人住房贷款