长期以来，由于投入资金多、周期长等特点，商业地产（“写字楼”和“商业营业用房”）发展一直滞后于住宅市场；但自2010年以来，在“楼市新政”的影响下，部分资金陆续抽离住宅市场，流入商业地产，商业地产投资增速达到30%左右；2012年，在商业地产供大于求的市场压力下，商业地产火热程度明显降低，各项指标的增幅均显著降低。

一 2012年中国商业地产发展基本特征

2012年，在商业地产高速增长两年之后，随着供求失衡状况的日益严峻，市场热度显著降低，主要体现在投资总额增速减缓、新开工面积增速降低、销售面积与销售额稳中有降、均价涨幅低于商品房平均涨幅、供求失衡严重导致较高的空置率等五个方面。

（一）投资总额增速有所减缓

2012年，中国商业地产投资额继续高速增长，商业地产投资总额达12678.61亿元，其中商业营业用房投资额9312.00亿元，办公楼投资额3366.61亿元，同比分别增长25.43%和31.57%，远高于商品房投资额平均增速（16.19%）。

商业营业用房投资方面，2006～2010年为加速增长阶段，增长率从2006年最低点15.41%提高到2010年最高点35.11%；2011～2012年，商业营业用房的增长率开始放缓，2012年增长率降至25.43%。

办公楼投资情况方面，从2007年开始进入加速增长阶段，从2007年最低点11.53%增长到2011年最高点41.57%，2012年增速放缓至31.57%。从投资增速比较来看，2009年之前，商业地产投资增长率一直低于商品房投资增长率，2009年之后，受房地产调控政策影响，商业地产投资相对而言以更快的速度增长，其中办公楼投资增速最高。

图1 商业地产完成投资情况（2001～2012）

（二）开工面积增速大幅降低

商业地产新开工面积情况与投资总额变化趋势基本一致。2012年，商业地产新开工面积27993.31万平方米，其中商业营业用房新开工面积22006.85万平方米，办公楼新开工面积5986.46万平方米，增速分别从2011年的18.65%、47.19%降至2012年的6.16%、10.88%，增速大幅降低。相对而言，商业地产新开工情况还是要好于整个商品房开工情况，2012年，商品房总新开工面积出现负增长，从2011年的16.86%降至-7.27%。

图2 商业地产新开工面积情况（2001～2012）

（三）销售情况出现结构差异

继2011年商业地产销售面积和销售额增速降低之后，2012年，商业营业用房销售总体情况比较严峻，而办公楼销售总体情况基本稳定。

从销售面积来看，2012年，商业营业用房销售面积出现负增长，从2011年的7868.65万平方米降至2012年的7759.28万平方米，降低1.39%；办公楼的销售面积则有所好转，从2011年的2004.97万平方米增至2012年的2253.65万平方米，增幅也从2011年的6.08%提升到2012年的12.40%。

从销售额来看，商业营业用房销售额从2011年的6679.08亿元增至2012年的6999.57亿元，增幅仅4.80%，远低于2011年增幅（23.26%），也低于商品房销售额平均增幅（10.01%）；办公楼销售额从2011年的2471.58亿元增至2012年的2773.43亿元，增幅达12.21%，略低于2011年的增幅（14.65%），高于商品房销售额平均增幅。

图3 商业地产销售面积情况（2001～2012）

图4 商业地产销售额情况（2001～2012）

（四）均价涨幅低于平均水平

2012年，中国商业地产销售价格涨幅低于商品房平均价格涨幅。其中，商业营业用房平均销售价格从2011年的8488元/平方米上涨到2012年的9021元/平方米，涨幅为6.28%，低于2011年9.57%的涨幅，低于商品房平均8.10%的涨幅。办公楼平均销售价格从2011年的12327元/平方米小幅下跌到12306元/平方米，跌幅为-0.17%。

图5 商业地产销售价格情况（2001～2012）

（五）供求失衡导致高空置率

现阶段，除一线城市外，中国商业地产市场供大于求问题严重，导致了较高的空置率。这一方面是由于商业地产投资高速增长，供应的盲目性和同质性问题严重。很多地产商开发的商业项目不符合实际经营者的要求，造成了买家和卖家难以交易的尴尬，大量的无效供给成为高供给量背后更为严峻的挑战；同时，大量同质化投资造成的无序竞争，也使一部分有效需求游离在市场交易之外。另一方面是传统零售业受电商冲击出现的关店潮蔓延导致商业地产需求下降，中国商业地产目前整体上已经供大于求，导致了较高的空置率。2010年以来，中国零售销售额年均增速约17%，发展速度远远落后于商业地产开发速度（超过30%）。

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