一 政策——2012信贷稳健，市场与保障齐发展

（一）2012货币环境稳健，差异化信贷支持刚性需求

图1 首套和二套房首付款比例及贷款利率

2012年以来央行连续两次下调存款准备金率，并于6月8日、7月6日相隔不到一个月连续两次降息，相对宽松的货币环境基本形成。

在银行流动性充裕的支撑下，2012年起首套房贷获批速度提高，利率优惠重启。2012年全国大部分地区首套房利率已由上年的上浮逐步恢复至基准利率，大部分地区甚至可以获得基准利率8.5～9折的优惠。降息通道的打开配合首套房贷利率优惠的重启，使得居民购房按揭贷款的能力进一步提高，还贷成本明显下降。2012年末，中国经济呈现缓中趋稳态势，预计后市货币政策保持稳健，但对刚性需求的支持仍将继续。

（二）限购稳固，抑制投资投机

作为首都，在2012年，北京的限购政策不仅未放松，在资格认证等方面反而有继续加强的举措出台。

根据各地政策微调的经历显示，限购底线不容触碰，任何松绑限购的新政终被中止。为稳定市场预期，在2012年6月开始，多部委重申坚持房地产调控政策不动摇，住建部更明确表示将会同有关部门继续密切关注各地执行调控政策的情况，对于地方出台放松购房政策的，都及时予以制止或纠正。

2012年市场明显过度反弹的可能性很小，但随着符合限购政策下购买人群资格的增加，总体可购房人群的数量会继续明显增加。

（三）保障房增，双轨制发展持续

“十二五”规划纲要将保障房建设规模再度扩大，提出在2011～2015年的五年间将开工3600万套保障性住房的建设目标，并确立了由廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品房和棚户区改造住房五大类组成的保障性安居工程体系。

2010年，全国开工保障房共590万套，基本建成370万套；2011年，已完成开工1000万套，基本建成432万套；2012年保障房项目建设继续稳步推进，并已于10月底提前完成年度开工目标700万套，基本建成超过500万套，完成投资10800亿元。住建部透露，2013年保障房的开工量将回落到600万套左右，保障性工程建设速度呈放缓趋势，施工重点将转移到保证建设质量以及完善管理机制上来。

多个地方政府如北京、上海、山东、武汉、杭州等地纷纷出台出让土地配建保障房的规定，各地更多地采取配建后无偿移交政府的处理方式。然而，在市场低迷时，这无疑会导致开发商开发意愿下降，从而使一些配建政策遭遇出台后难以执行的窘境。如2011年末杭州“宅地出让需配建10%保障房”的管理条例由于市场遇冷未能真正实行，2012年初北京“商品住宅用地配建保障性住房比例不低于30%”的规定也无疾而终。为加快土地出让，地方政府也相应调低土地出让门槛。随着近期土地市场的回暖，配建方式也有了一定的积极反响，各地正积极推行以期达到缓解政府融资压力的目的。

二 市场——量价筑底，市场复苏渐暖

（一）政策倾斜，成交量上涨

2012年，二手住宅市场受楼市政策影响显著，不论从全年整体变化还是逐月的变化趋势，皆表现明显。

首先从整体来看，2012年上半年信贷政策基调以适度宽松为主，而下半年看到市场成交量放大过快，转而多次重申“坚持楼市调控政策不动摇”来控制楼市上升的步速和步幅。2012年网签和过户套数分别为14.4万和11.5万套，同比分别上涨18%和16%，成为京城楼市十年来成交量第三的年份。而这一成交量在“限购”政策背景下取得，足以说明北京楼市自住需求仍处于旺盛时期。

其次从月度来看，3月、7月和12月表现突出。第一，3月成为全年成交走出低谷的转折月，这是2月下调存款准备金率和央行公布差别化信贷政策利好的影响所致。第二，7月成交攀升至高位，这一高峰的产生，得益于上半年的两次下调存款准备金率和两次降息。

最后，12月成交创年度纪录，这主要是因为自11月的中共十八大召开到12月中共政治局和中央经济工作会议这三大具有政策导向风向标意义的会议都未释放出将出台更为严厉措施的信号，从而导致观望群体的需求提前释放，致使年底翘尾现象发生。

图2 2003～2012年北京市二手住宅（过户）成交量对比走势

图3 2012年北京市二手住宅网签和过户成交量月度走势

（二）刚需支撑，二手均价平稳发展

2012年一季度受2011年调控从严和春节影响，价格延续下降走势，自二季度开始呈现平稳上涨趋势。20