在经济基本面和宏观调控措施的影响下，2012年北京市房地产市场呈现出许多新特点。本文综合2012年及之前几年的市场统计数据，分析2012年的市场形势，并预测2013年的发展趋势。

一 2012年北京市房地产市场运行概况

1.开发投资

2011年以来，北京市房地产开发投资增速明显放缓，2011年和2012年，分别累计完成房地产开发投资额3036.3亿元和3153.4亿元，比上年分别增长4.7%和3.9%（见图1）。除2008年外，2012年北京市房地产开发投资的增长率为2006年以来最低。其中，住宅开发投资增长率放缓最为明显，2012年全年住宅投资总额为1628.0亿元，比2011年降了8.5%。

图1 2006～2012年房地产开发投资及住宅开发投资增长率变化情况

从投资结构看，2012年住宅开发投资占房地产开发投资的比重为51.6%，与2011年相比下降了近7个百分点（见图2）。写字楼开发投资所占比重近两年来有所上升，2011年和2012年写字楼开发投资额分别为363.9亿元和384.8亿元，所占比重分别为12.0%和12.2%，与前几年相比明显增加。2011年和2012年，商业营业用房开发投资额分别为296.7亿元和275.9亿元，所占比重分别为9.8%和8.8%，与2010年相比略有下降。

图2 2008～2012年房地产开发投资结构变化情况

2.开发规模

从开发规模看，2011年和2012年北京市商品房施工面积和新开工面积逐渐恢复到2008年经济危机以前水平，尤其是施工面积在2012年达到近年来最高；受宏观调控和经济环境影响，房地产开发周期延长，商品房竣工面积有所下降，2012年比2011年略有回升（见图3）。

图3 2006～2012年商品房施工面积、新开工面积和竣工面积情况

2012年，北京市商品房施工面积为13122万平方米，同比增长8.8%，增幅比2011年降低了8.4个百分点。其中，住宅施工面积为7510万平方米，同比增长4.8%，增幅比上年下降了11.3个百分点；写字楼施工面积1711万平方米，同比增长20.3%；商业用房施工面积1236万平方米，同比增长4.1%。

2012年，商品房新开工面积3224万平方米，同比下降24.1%。其中，住宅新开工面积1627万平方米，同比下降37.3%；写字楼新开工面积536万平方米，同比增长9.6%；商业营业用房新开工面积325万平方米，同比增长6.2%。

2012年商品房竣工面积2390万平方米，同比增长6.5%，比上年增加了12.4个百分点。其中，住宅竣工面积1522万平方米，同比增长15.7%，增幅上升27.8个百分点；写字楼竣工面积226万平方米，同比下降了7.8%；商业用房竣工面积240万平方米，同比增长了3.5%。

3.成交情况

2012年，北京商品房成交量达到近三年新高，房地产市场总销售额达3308亿元，销售面积1943万平方米，成交面积同比增长35.0%。其中，住宅销售面积达1483万平方米，同比增加43.4%（见图4），如果扣除保障性住房后，商品住宅销售面积为1124.1万平方米，同比增长59.3%。

图4 2006～2012年商品房和住宅销售情况

从成交价格看，2010年成交均价大幅上涨，2010年底商品房销售均价达17782元/平方米，同比增幅达28.9%。2010年后，随着国家宏观调控，成交均价略有回调。2012年，成交均价为17021元/平方米，同比增长1.0%。其中住宅市场成交均价为16553元/平方米，同比增长6.7%，扣除保障性住房，商品住房成交均价为20772.3元/平方米，同比下降了4.0%，与2010年基本持平（20063.2元/平方米）（见图5）。

图5 2006～2012年商品房和住宅销售价格变化

4.供应情况

自2008年以来，北京市房地产市场供应面积基本呈下降趋势。2012年，商品房批准上市套数133821套，上市面积1379.2万平方米，同比分别下降10.3%和11.3%。其中，住宅批准上市套数96026套，上市面积1036.1万平方米，同比分别下降3.3%和4.0%。扣除保障房后，商品住宅批准上市套数67427套，批准上市面积832.0万平方米，同比分别增长3.7%和2.4%，但相对于2010年仍分别下降了21.2%和14.9%（见图6）。

图6 2007～2012年商品房和住宅供应情况

5.土地市场

2012年，北京共推出房地产用地166宗，规划建筑面积1734.4万平方米。其中，住宅用地全年出让41宗，规划建筑面积646万平方米，占比38%；商办用地出让34宗，规划建筑面积333万平方米，占比20%；工业用地出让87宗，规划建筑面积708万平方米，占比42%。

从住宅用地推出情况看，2012年，商品住宅供应计划为850万平方米，至年末土地供应276.1万平方米，同比下降59.9%，连续两年同比下滑，供应计划仅完成32.5%（见图7）。