一 2012年房地产市场基本情况

（一）房地产投资与建设增幅平稳

2012年，上海房地产开发投资达2381.36亿元，同比增长9.7%，增幅比2011年增加0.1个百分点，占同期全市社会固定资产投资的45.3%，占比上升2.5个百分点。其中住宅建设投资为1451.94亿元，同比增长3.8%，增幅比2011年低9.9个百分点。房地产开发投资增幅在持续三个月回落后，年底呈现反弹向上的趋势，主要是因为年底政府和企业为了完成年度任务而加大了投资力度。

2012年，全市房地产开发企业资金来源总额5316.93亿元，比上年增长14.9%，增幅上升10.8个百分点。其中当年到位资金3968.51亿元，比上年增长23.7%，增幅上升24.4个百分点。当年到位资金中，国内贷款975.78亿元，增长31.7%；利用外资26.12亿元，减少40%；自筹资金1385.96亿元，增长16.2%；定金及预付款1064.68亿元，增长36.6%。

（二）商品房与保障房新开工面积大幅减少，竣工面积上升

2012年，上海商品房新开工面积2724.05万平方米，同比下降25.2%，跌幅较1～11月份加大2.1个百分点。年初累计新开工面积自3月份以来连续10个月同比负增长，继续探底。从近几年上海商品房新开工面积情况来看，基本呈现震荡下行态势，2012年同比跌幅达到谷底，将影响此后商品房市场的供应。

2012年上海商品房施工面积13249.97万平方米，同比增长2.1%，增幅较1～11月份收窄2.7个百分点，年初累计商品房施工面积同比增幅自6月份以来已持续7个月回落。其中住宅施工面积为8315.68万平方米，同比减少0.8%。

2012年上海商品房竣工面积2305.06万平方米，同比增长2.9%，而前11个月则为同比下降3.7%。从近几年上海商品房竣工面积情况来看，2008年同比跌幅达到底部，此后基本呈现平稳上行态势，2012年则再次下行。

全市保障性住房2012年新开工面积为1028万平方米，比上年下降30.3%，降幅达到52.6个百分点。其中经济适用房新开工面积为185万平方米，比上年下降66%；动迁安置房新开工面积为843万平方米，比上年下降14%。

全市保障性住房2012年竣工面积为564万平方米，比上年增长13.3%。其中经济适用房竣工面积为94万平方米，比上年下降53%；动迁安置房竣工面积为470万平方米，比上年增长57.7%。

（三）土地市场量少价稳

2012年，上海市共计出让国有建设用地2488公顷，比上年减少13.6%。其中居住用地588公顷，比上年增长26.7%；商服用地300公顷，比上年增长5.1%；工业用地1600公顷，比上年增长3.4%。开发企业在上海共购置土地300.62公顷，比上年减少46.6%。全年实际供应住宅用地900公顷，比上年减少29.4%。其中保障性住房用地894公顷，比上年减少41.8%。保障房、动迁安置用房、中小套型商品房三类用地占住宅用地总量的70.0%。上海土地成交建筑面积为4132.9万平方米，同比下降16%。土地成交均价为2399元/平方米，自6月以来已连续7个月上升。预计2013年初，土地价格仍将呈现稳步上行态势。

（四）商品房市场整体成交同比上升

2012年，全市商品房批准预售面积为1825万平方米，同比减少8.1%，增幅比上年低26.9个百分点。其中商品住房批准预售1479万平方米，同比减少9.9%，增幅比上年低28.9个百分点。

全市商品房销售（包括现房销售和期房销售）总面积达1898.46万平方米，比上年增加7.2%，增幅上升21个百分点。其中住宅销售1592.63万平方米，增加8.1%，增幅上升20.7个百分点。从近几年上海商品房销售情况来看，2008年和2010年受到政策以及经济环境影响，市场销售处于低位；2011年以来，销售面积同比逐步上行；2012年市场重新振作，止住了前两年销售连续下滑的势头。

全市存量房（二手房）成交面积为1436.73万平方米，比上年增长2.6%，增幅上升31.4个百分点。其中住宅成交1164.02万平方米，比上年增长9.8%，增幅上升40.1个百分点。

全市新建商品住房平均销售价格13870元/平方米，比上年上升3.1%，增幅上升8.5个百分点。新建住房价格指数累计环比上涨0.2%。其中新建商品住房价格指数累计环比上涨0.1%。二手住房价格指数累计环比上涨0.6%。

全市商业营业用房供应面积177.6万平方米，同比下降20.4%；成交面积148.1万平方米，同比下降20.5%；成交均价为18993元/平方米，同比增长13.5%。从2006年以来上海商业营业用房的供求情况来看，2012年的供求水平处于底部，供求情况较上年明显下滑，且延续了上年整体供过于求的情况。办公楼供应面积164.1万平方米，同比下降30.9%；成交面积166.9万平方米，同比下降8.9%；成交均价为24347元/平