一 2012年广州市房地产市场政策环境分析

广州市国土房管部门在2012年曾多次强调，广州的房地产调控政策只有规定动作，没有自选动作。这一方面说明广州市政府主管部门坚决贯彻中央调控政策的态度，另一方面说明房地产市场调控政策的主导权在中央。

回顾2012年的房地产市场调控政策可以看出，中央层面上的调控主基调没有改变，“限购”“限贷”仍是两大核心政策，个别地方政府却屡屡跃跃欲试，因为经过2011年的严厉调控，一、二线城市房地产市场交易量持续低迷，一方面使得地方政府的房地产交易税收受到挤压，另一方面也使得各地的土地出让情况普遍不理想，导致地方政府希望调控政策能够有所松动。对2010～2012年三年全国房地产调控政策的梳理中可以看出（见表1），2012年调控政策的特点体现在三个方面：一是坚决抑制不合理需求，促进房地产市场健康发展；二是支持自住性需求，促进市场活跃；三是增强对保障房建设的支持力度。2012年房地产市场调控政策对房地产市场的主要影响有：限购政策使一、二、三线城市成交价格有所下降，但持续时间不长；限贷政策影响效果有限；保障性住房政策有利于缓解市场供求紧张的局面。

表1 2010～2012年全国房地产主要政策对比

续表

2012广州市的房地产调控政策重点包括以下几个方面。

（一）保障性住房：超额完成任务，扩大保障覆盖面

2012年广州市计划筹集4.5万套保障性住房，其中包括公共租赁住房、经济适用房、限价房、林业棚户区改造。实际筹集保障性住房46767套，新增解决15798户低收入家庭住房困难问题，超额完成任务。

与此同时，2012年8月6日，经广州市政府常务会议审议，通过了将广州市廉租住房保障收入线标准由家庭人均可支配收入9600元以下调整至15600元以下，并且增发了5000户租赁补贴的决议，以加快对低收入住房困难家庭实现“应保尽保”。

（二）商品房市场：广州成为首个限制预售规模的城市

以往“限购”“限贷”的政策主要是针对购房者，而2012年开始对开发商出新招。为使房地产开发企业和广大市民准确判断市场，引导房地产开发企业在即将到来的“国庆黄金周”期间，积极“以价换量”，以合理的价格促进销售，2012年9月广州市国土房管局及时对中心城区个别异常高价的住宅项目采取了限制预售规模和控制交易节奏的措施，其中包括合景泰富、新世界、新鸿基、越秀、珠江、长实等，涉及珠江新城、大学城、金沙洲等区域至少20个项目。

限售可以从如下几个方面来抑制房价。一方面，在一定程度上限售能抑制房价结构性价格上涨。2012年9月开始中心区域高价项目成交增多，导致总成交量中占比提高，造成全市均价结构性上涨。除此之外，也造成市场的不正常波动，误导市场预期，因此国土资源部门在全国率先实施“限售”政策，对高端住宅限制销售价格，以降低市场商品房的均价，使房价回归较为合理的水平。另一方面，高端住宅销售价格容易成为区域的标杆，影响消费者预期，从而抬高均价，限售通过抑制标杆作用来达到降低房价的目的。

当然，此举措属于应急措施，治标不治本，难以达到真正降低房价的长远目的。

（三）土地市场政策创新：首次采取“固地价、竞保障房面积”的拍卖模式

2012年11月30日广州市土地拍卖市场首次采取“固地价、竞保障房面积”的举措。2012年11月26日，广州市国土房管局发布卖地公告，在公告中称下月将出让白云新城萧岗地铁口南侧住宅地，而此次公告中一改以往价高者得的定律，改为将地价固定在11.39亿元，但是竞得者必须提供中心六区中的原自有土地5万平方米进行保障房建设。进入竞价后，想拿到该地块的开发商必须以保障性住房建设用地面积作为筹码进行竞争，竞价阶梯为5000平方米，最终以报出在广州市中心六区提供保障性住房建设用地面积最大者为胜出者。

此次“卖地新政”，既能缓冲目前政府大规划兴建保障性住房面临的资金压力，也能在一定程度上达到控制地价的效果。更为重要的是，此次以低地价吸引开发商进入拍地当中，也能改变2012年以来政府卖地难的困境。

二 2012年广州市房地产市场总体现状分析

（一）房地产投资分析

1.房地产投资增速止跌回升，对固定资产拉动作用减弱

2012年1～10月，房地产累计投资同比增长率逐步下降，到10月达到全年最低水平，房地产累计投