一 2012年重庆市房地产市场特点

政策环境仍以调控为主的2012年，央行三次调低存款准备金率并在6月进行了三年半以来的首次降息等宏观政策的一系列预调微调等措施，为重庆房地产开发市场实现稳中有进的健康发展带来了契机。重庆房地产市场上半年还处于低谷期，下半年就处于波峰期，年初呈现了短暂的降温回调，但市场总体稳中有进，9月份开始强劲反弹，使重庆市2012年总的开盘量与成交量在全国城市中表现突出。房地产市场宏观调控政策效果在2011年末初步显现并于2012年持续，重庆市房地产开发投资增速逐渐平稳，国内贷款、企业自筹与回笼资金到位情况有所缓解，逐步优化，2012年9月和11月两次冲高的态势，体现出重庆房地产开发市场的信心逐渐恢复。全年房地产开发投资达2508.35亿元，同比增长24.5%。

（一）房地产供应市场分析

1.房地产开发投资增速平稳，新开工面积增速降幅持续减小

2012年重庆市固定资产投资运行平稳，并且稳中有升，从下半年开始增长速度基本上升到23%左右并持续到年末。2012年固定资产投资的总量突破9000亿元。在固定资产投资平稳增长的过程中，房地产投资增速也近似同步平稳，逐步上升。2012年上半年，重庆市房地产开发投资增速回落，下半年降幅不断减小，开发投资额渐趋平稳，且呈现稳中有进的趋势。2012年1～9月，重庆市房地产开发投资1751.44亿元，同比增长26.8%，这是自第二季度以来的最高点；1～12月，重庆市房地产开发投资2508.35亿元，同比增长24.5%，成为仅次于3月份和9月份的高点，总趋势实现了平稳前进的健康发展（见表1）。房地产投资所占固定资产投资的比例依然延续上年的水平，在27%左右波动。

表1 重庆市2012年度固定资产、房地产投资情况

2012年，重庆市新开工面积虽有下降，但降幅在持续减小，同时施工面积在平稳增长，为房地产开发投资增速平稳提供有力保证。2012年全市商品房新开工面积5813万平方米，同比下降14.8%，下降幅度较上半年减小8.2个百分点。其中商品住宅新开工面积4345万平方米，下降16.7%，下降幅度较上半年减小7.0个百分点。2012年，全市商品房施工面积22009万平方米，同比增长7.9%，其中商品住宅施工面积16998万平方米，增长6.7%。

2.商品房竣工面积明显增长，住宅竣工面积所占比例上升

重庆市商品房屋竣工面积处于连年增长状态，但是年增长率的变动显著，其中商品住宅竣工面积年增幅变动幅度也不稳定。2012年，商品房竣工面积增速有所加快，全年商品房竣工面积3991万平方米，同比增长16.50%，其中住宅竣工面积3386万平方米，增长19.80%，住宅竣工面积占商品房竣工面积的比例达到84.86%，仍为房地产主要开发部分，响应住房刚性需求（见表2）。

表2 1997～2012年重庆市房屋竣工面积分析

自2010年以来，中国房地产市场一直处于宏观调控状态，2012年也不例外。巩固房地产调控成果，促进房价合理回归；调控房地产不放松，人人都要有住处；绝不让房地产调控反复；严格实施限购政策；已建保障房尽快入市，巩固房地产调控；住建部表示2013年将继续实施房产限购措施。这些都对房地产市场有所影响，于是各地地方政府采取微调措施，包括调整公积金贷款及上限、购房补贴，减免购房契税或退税等。在“限购”“限贷”政策框架内，多地楼市政策频现“微调”，尤其在松绑公积金贷款方面，多地动作频频。2012年5月28日，重庆市住房公积金管理中心宣布调高首套房公积金贷款政策。单人贷款限额由20万元提高到40万元，同时可贷比例由账户余额的15倍提高到25倍，并允许贷款职工补缴账户余额，这对于房地产市场的交易量保持平稳增长起到了助推作用。

3.开发商增加土地储备，下半年土地交易升温

从2012年的土地成交数据来看，前半年走势相对平稳，下半年开始明显升温。2012年的房地产市场也是如此，前半年销售还处于低谷期，后半年就处于波峰期。在临近年底还有一个多月时，大量房企资金回笼，开发商增加土地储备，为来年的项目开发做好准备。

据重庆市国土房管局数据显示，截至2012年12月17日，2012年重庆成交了333宗土地，共计2534万平方米。其中，161宗商业住宅类土地共计成交面积1341万平方米，最大可建面积达到2797万平方米，平均容积率为2.08，而工业用地161宗，共计成交109万平方米。工业用地在两江新区政策的带动下表现较