无论从哪个角度说，温州都是我国改革开放和市场经济建设的一个典型样板。“温州模式”在很大程度上涵盖了我国社会主义市场经济体制在不同阶段的探索与实践。也正因此，社会主义市场经济体制建设过程中所遇到的各种问题都在温州得到了集中体现，温州也最具备研究总结出解决这些问题的思路和对策体系的社会条件。

房地产市场的发展是我国社会主义市场经济建设过程中一个重要的环节，它既是国民经济的重要组成部分，也是人民幸福生活与和谐社会的重要基础。因此，对过去几年，特别是对2012年波涛汹涌中的温州房地产市场进行全面深入而客观的研究，将会更加深刻了解我国房地产市场的发展，以此为基础，也可以研究和总结我国房地产市场宏观调控的科学目标及正确路径。

一 现象：2012年的温州房地产市场

作为“异质”于我国传统的社会主义计划经济体制的一个典型区域，温州所发生的事情，总是更多地被质疑甚至被批判，特别是在房地产市场发展的问题上，温州，更加准确地说是温州人的所作所为总是被推到风口浪尖上。

（一）媒体记载

在众多媒体的记载中，“腰斩”和“裸跳”是最吸引眼球的。“腰斩”的说法源于瓯海大道附近的一个楼盘，2009年开盘时以3万多元/平方米的价格创下了当时温州楼市的房价新高，随后的一年里被爆炒到6万多元/平方米。现在的二手房报价却只有3万元/平方米左右。遭遇“腰斩”的还有代表温州市场最高价格水平的绿城鹿城广场，2010年巅峰时二手房价格接近10万元/平方米，现在的成交价有些已经不到5万元/平方米了。

另外一个比较抓人眼球的“裸跳说”则来自一个网友的帖子。该帖子说，一女性炒房客跳楼自杀，因为她在绿城鹿城广场买了28套房子，买入价每平方米7万元，现在5万元/平方米也出不了手。一套房子就得赔进去200多万元，28套房子总共要亏掉5000多万元，结果只好裸跳自杀。

（二）炒房团致企业空心化发展

2010年8月初，在温州市上半年工业经济形势分析会上，中国人民银行温州市中心支行提交的一份《金融支持工业经济运行分析》报告指出，近年来越来越多的民营企业外迁和民间资金外流，温州已经出现“产业空心化”现象。以温州盛极一时的烟具行业为例，金属打火机产业曾经占据全国产量90%以上，鼎盛时有500多家企业，如今只剩下100家左右。而在这100家中，只有30余家的企业老板在专心经营。

事实正是如此，目前“大企业造楼、小企业炒房”已成为温州制造企业“产业空心化”的一个结局，由此也导致了温州市企业家“群体性不务正业”的现象。“2010温州市百强企业”中，除2家房地产公司和6家建筑公司外，其他40多家制造业企业无一不涉足房地产开发。此外，由制造业企业抱团成立的大型房地产开发公司，目前温州至少有7家，每家资金规模都超过30亿元。^[1]

（三）高利贷经济促“跑跳一族”出现

由于企业家们“不务正业”现象的普遍存在，在这一轮的宏观调控过程中，温州的企业家们或“跳”或“跑”的大有人在。

温州企业家“跑路”现象始于2011年的4月份，截至2012年2月末，温州出走企业共234家，其中2012年1月份发生24家，2月份36家，涉及银行授信的出走企业152家，涉及银行授信余额总计40.72亿元，已基本形成不良贷款，占全市不良贷款余额的36.22%。温州银监局数据显示，2012年2月末，温州银行业金融机构不良贷款高达112.41亿元，不良贷款率为1.74%，已经8个月呈现上升态势，比上年6月末最低时的0.37%飙涨了370.27%。^[2]

即使在当下，温州企业家所面临的内交外困也可以从《温州晚报》的公告栏中窥一斑而见全豹，差不多每一天的公告中都有半个版面的企业债务诉讼公告。^[3]

为什么这么多温州企业家出现“跑路”？按照国人的传统观念，不到万不得已，不可能背井离乡，何况这种“跑路”也许永远都回不来了。从表面上来看，这其中的原因是欠债太多，还不起，只有跑，一跑了之；但是从相对较深的层面上来看，温州的企业家群体性地抛弃实业进军房地产行业，从而导致实业空心化，然后再遭遇房地产市场的宏观调控，如此一来，温州企业大规模的资金链断裂最终被迫“逃”甚至“跳”也就在所难免了。

二 数据：温州房地产市场的真实面貌

尽管温州房价“腰斩”的说法有很大的真实性，但是从专业的角度看，其所蕴涵的信息是大大扩展了的。

（一）温