2011年，湖南省房地产市场调控取得明显成效，达到了既防止房价过快上涨，又防止市场大落，实现市场平稳健康发展的目标。2012年房地产市场如何发展？如何继续保持房地产市场平稳发展势力？对此，我们进行了深入分析，提出了对策建议。

一 2011年湖南省房地产行业运行情况分析

2011年，国家出台了一系列房地产调控措施，被称为“史上最严厉的楼市调控”，全国房地产市场销售普遍下滑，成交低迷，降价蔓延，退房纷涌。针对复杂严峻的房地市场形势，湖南省一方面坚持落实国家房地产市场调控政策不动摇，强化住房保障，稳定住房价格；另一方面坚持因地制宜扩大住房消费不动摇，防止出现市场大滑坡，确保房地产市场平稳较快发展。

（一）开发投资增长较快，住房供应稳定

2011年，湖南省在加快保障性安居工程建设的同时，加快启动了棚户区改造。全年累计完成棚户区改造投资185.5亿元，安置房新开工面积2036万平方米；提出了探索培育县市房地产市场、推动县市房地产开发的思路，县域房地产市场呈现良好发展态势。2011年，共完成房地产开发投资1896.7亿元，为年初预计目标1600亿元的118.5%，同比增长29.1%，占湖南省固定资产投资比重的16.6%，增速比湖南省固定资产投资增速和全国开发投资增速均高出1.2个百分点。县域房地产规模达644.3亿元，占全省的34%，比上年提高1.9个百分点。长株潭地区完成开发投资1143.9亿元，同比增长28.5%，占湖南省开发投资总额的60.3%，成为带动湖南省房地产开发投资的核心增长极。湖南省商品房施工面积20746.3万平方米，同比增长23.3%，其中新开工面积7178.9万平方米，同比增长11.1%；竣工面积3934万平方米，同比增长17.4%。

（二）房地产信贷规模较大，增速放缓

注重加强房地产市场监管，深入企业调查信贷情况，分析评估房地产贷款风险，对中小房地产开发企业加大支持力度，对刚性需求和改善性需求购房者在信贷上加强引导。建立健全房地产信用信息制度，加强行业监管，查处了一批违法违规案件，保护了消费者合法权益。湖南省房地产信贷规模扩大，增速放缓。全年金融机构房地产贷款余额2691亿元，同比增长25.9%，增速高出湖南省贷款平均增速7.8个百分点，但已连续16个月回落。房地产贷款余额占湖南省贷款余额比重为20%。湖南省新增房地产贷款553.4亿元，同比增长0.5%，占全省新增贷款的26.6%。

（三）住房消费稳步增长，房价稳中有涨

加强预警分析，下发了《关于加强房地产市场调控工作的通知》，从明确工作责任、完善市场准入制度等十个方面提出了具体指导意见，为各地实施房地产调控提供了政策保障和具体措施建议。同时，督促14个市州确定房价控制目标，稳妥开展房地产市场调控，房价稳中有涨。湖南省商品房累计销售面积4877.7万平方米，同比增长9.1%，增速比全国平均增速高4.2个百分点，数量排全国第8位。完成销售额1852.2亿元，同比增长31.7%。湖南省房地产用地平均出让单价1348.29元/平方米（合89.9万元/亩），同比上涨41.07%。房价方面，湖南省商品住宅均价为3526元/平方米，排全国第21位，同比上涨9%，涨幅同比回落1.7个百分点。长沙市内六区商品住宅均价5989元/平方米，同比上涨4.6%。

（四）房地产税收增长迅速

2011年，湖南省完成房地产税收340.05亿元，同比增长26.21%，占财政总收入的13.81%，占地方税收收入37.52%，占地方财政收入23.35%。湖南省新增建设用地土地有偿使用费收入31.39亿元，国有土地出让金收入535.23亿元，两项合计566.62亿元，增长75.8%，占财政总收入23%，占地方财政收入62.5%。

总之，2011年湖南省房地产市场保持了平稳健康发展的良好态势，同时，增速出现回落，特别是进入四季度以来，受调控政策影响，回落态势明显。一是商品房新开工面积增速持续回落。10～12月，湖南省商品房新开工面积1621万平方米，同比减少12.9%，增速比一、二、三季度分别回落14.3个、25个和32.9个百分点。二是商品住宅销售面积增速持续回落。10～12月，湖南省商品住宅销售面积1446万平方米，同比减少8%，增速比一、二、三季度分别回落39.2个、28.5个、24.6个百分点。三是商品住宅销售均价明显下降。根据国家统计局发布的70个大中城市新建商品住宅价格数据，长沙市商品住宅均价10月份环比持平，11月、12月环比分别下降0.3%、0.5%。

二 2012年湖南省房地产行业发展趋势分析

虽然调控政策取得良好成效，