乡村集体经济是以集体土地为纽带形成的社区性合作经济组织，在促进农民共同富裕，疏解非首都功能中具有重要而特殊的战略地位。为摸清乡村集体经济未来发展的潜力，科学谋划乡村集体经济“十三五”发展规划，主要按照图斑与区位地价求积的方式，课题组对北京市农村集体土地资源价值进行了估算。考虑到农业产业形态和农地利用价值的多维性，从征地价格、生产价值、产业融合价值以及生态价值不同角度进行了测算，获得了最低、中间和最高三类不同结果：按农业产值计算，北京市农村集体土地资源总值约为6.8万亿元；按征地价格或一、二、三产业融合价值计算结果基本相同，总值约为8.3万亿元；按生态价值计算，总值约为8.8万亿元。如果加上0.5万亿元乡村集体账面积累性资产，集体经济“总家底”，分别为7.3万亿元、8.8万亿元和9.3万亿元。

一 农村集体土地资源价值有待于深度挖掘

（一）地不能尽其利

现在北京郊区农业仍以种养业为主，所用资源多为农用地，未形成一、二、三产业联动发展的局面。因大量农村人口外出打工及乡镇企业的不景气，农村大量宅基地及工业用地闲置，特别是农村工业用地规模小、分布散、利用效率低，不能很好地发展集体产业，实现资源资产真正的市场价值。2013年，全市农民人均集体建设用地611平方米，集体产业用地地均产出800万元/公顷，不及亦庄开发区的1/20。

（二）地利未能共享

改革开放30多年来，农村集体土地资源价值快速提升，农村集体资产规模迅速增长，但是，城乡收入差距的鸿沟一直未能得到根本性的改观，城乡绝对收入差距甚至呈现快速拉大趋势。2014年，本市城市居民年人均可支配收入为40689元，而农村居民为20226元，约为城市居民收入的一半。在农村居民收入中，财产（资产）性收入仅占11%。农村虽有大量资源、资产，但未能有效转化为财产性收益。问题的实质是地利未能共享。

（三）城镇化门槛阻隔农民市民化进程

2014年北京市常住人口城镇化率已经达到86.4%。但是，自1990年以来，郊区农村常住人口总体趋势呈现相对稳定的状态（见图1）。这既与北京市的城镇化主要由大量外来人口推动，未能有效带动本地农民的就地城镇化进程有关，更与住房、社保和公共服务的高城镇化成本门槛存在直接关系。

图1 北京市城镇化率和农村常住人口变动情况

目前对农村的集体土地资源的真实价值，仍缺乏明确的总体性认识。科学估算农村集体土地资源的潜在价值，对于集约高效利用集体土地具有重要的现实意义。

二 集体土地资源价值估算

（一）估算方法

1.集体建设用地

农村集体建设用地包括集体经营性建设用地、宅基地和部分特交水用地。估算方法是依据国土局数据库数据，利用数据软件，将全市每一块集体经营性建设用地和宅基地与其相应区位基准地价对应，求出其土地总价值。其中，特交水用地以每亩20万元征地价格计算。

2.农用地

耕地、园地、林地、草地等各类农用地，均以每亩10万元征地价格计算。

（二）资源结构

综合考虑北京市区位与城镇化进程的差异性，总体上，分三类地区进行测算：二绿地区内（主要为一绿地区）、二绿地区（主要是五环到六环区域）、二绿地区外（主要是六环外1000米之外的农村地区），分别属于城市规划建成区、城市边缘地区和农村地区，如图2所示。

图2 北京市集体土地资源的空间范围划分与区位地价

基于以上区位类型的划分，北京市农村集体土地资源统计结果如表1、表2所示。

（三）估价结果

全市农村集体土地资源面积为13575.2平方公里，资产估计总值约为8.3万亿元，其中，农地价值1.8万亿元，建设用地6.5万亿元。

表1 北京市农村集体土地统计

续表

表2 北京市农村集体土地资源估价统计

续表

以五年定期存款为例，北京五年定期存款利率为3.15%，则每年的资产性收益约为2520亿元。2014年北京农业户籍人口约为243.6万人，按此收益人均应实现财产性收入约为每年10万元。现在农民年人均财产性收入仅0.2万元，为理论值的1/50。集体土地资源经营效率之低，可见一斑。

（四）农用地估算的不同维度

1.按征地价格计算——1.77万亿元

表3 农地按征地价格估算值

本市农用地共11800.85平方公里，按照每亩10万元征地价格计算，其资产估计为17701.28亿元（见表3）。

2.按农业产值维度计算——0.3万亿元

2014年北京市农业产值421亿元，以地租占农