广州市荔湾区彩虹街金盈居小区在2008年2月以来实行由小区业主组建的业主委员会（以下简称业委会）管理小区物业。通过七年多的努力，业委会把小区建成一个和谐平安的幸福小区，使业主具有“关门一小家，开门一大家”的归属感和幸福感，探索出“以人为本，服务业主；民主决策，业主监督；开源节流，管理有序”这一自治、自管、自律的模式，达到了“三个得到、三个减少”（管理水平得到提升，刑事和治安案件大幅减少；服务水平得到提高，业主投诉大幅减少；邻里关系得到加强，邻里矛盾大幅减少）的效果。

一 彩虹街金盈居小区自我管理前后的基本状况

金盈居小区位处荔湾区彩虹街荔溪社区，于2004年建成，是老城区中的一个高层封闭式住宅小区，共有2幢楼，每幢楼高20层，每幢每层有7～9户，一层为架空层和小区配套用房，负一层是产权清晰并已全部出售的车库，现居住有业主301户，共1100人。

（一）小区自治前的状况

金盈居小区自2004年建成后，就由该小区的房地产开发商下属的锦纶物业管理公司进行管理。由于锦纶物业公司管理不善，存在以下主要问题：一是小区保安形同虚设，入屋盗窃和单车失窃案件常有发生，并出现物业公司保安偷窃业主财物的现象。二是绿化差，小区枯草遍地，绿化带呈光秃状。三是保洁工作不到位，楼层垃圾处理不及时，公共场所卫生差，导致小区污水横流。四是公共设施维护不及时，电梯故障、下水道堵塞现象时有发生。五是管理不到位，车辆随便停放，占用消防通道。上述问题导致业主对物业公司怨声载道。然而物业公司对业主怨言不予理睬，也不改进管理，却在2006年底至2007年初，公布了当年亏损10万多元的账目，假借物价部门名义，自行决定将管理费在每平方米1.2元的基础上，加收0.30元，业主们不同意。至2007年底，业主们对物管失去信心，为了维权，召开了小区的业主大会，成立了金盈居小区业委会，业委会经过2/3的业主同意，终止了锦纶物业公司管理小区合同。当年，业委会引进了新的物业公司，新的物业管理公司入场不够十天就首先提出物管费升价的要求，遭到业委会的拒绝，并要求新物业公司撤场。后来，业委会与业主经过商议，决定从业委会推荐人员组成物业管理小组，对小区的物业管理工作进行自管。

（二）小区自管后的状况

2008年2月，金盈居业委会走上小区自我治理、自我管理之路。金盈居小区业委会在业主和业委会委员中通过选举，选出3名富有奉献精神、热心为公众办事且有时间专职管理小区的业主（业委会委员）组成小区物业管理小组。物业管理小组聘请管理人员，组建了物业管理的保安队伍、保洁队伍和公用设施保障队伍，开展小区物业管理工作，物业管理小组具体对小区的物业管理进行指导、监督和管理。业委会在保持管理费每平方米1.2元不变的基础上，认真听取了业主的意见，对小区物业管理的治安、保洁、绿化、公共秩序和公共服务等工作进行细化，先后制定出《金盈居小区物业管理工作章程》和小区综治维稳、消防安全、保安服务、清洁卫生、设备维修、绿化管理等十四项物业管理规章制度。在六个方面加强管理：一是加强小区的安保工作。实行24小时封闭式管理，来访登记，车辆凭证出入和定时定人巡查，实现7年来小区可防性案件零发案，刑事案件仅发1宗。二是加大公共场所保洁和楼层垃圾处理的力度。安排专人清扫公共场所和处理生活垃圾，保持公共场所的整洁。三是加大对小区绿化保养力度。定期清除残枝落叶，翻松泥土，补种花卉。四是增加小区公共场所休闲设施并定期保养。五是定期对公共设施进行维护或更换，特别是涉及业主日常生活的电梯、供水、供电、供气、排水管道和建筑外立面的维护。六是加强小区的停车管理，保持消防通道通畅。

（三）小区实行业委会自治效果

业委会充分发挥服务自家人的奉献精神，“接百家人、进百家门、听百家言、记百家事、解百家难”，切实做好服务管理工作，努力当好小区的家。在业委会管理下，小区可防性案件零发案，道路通畅，楼道干净，大堂整洁，绿树成荫，设施完备，处处欢歌笑语。正如业主郭伯所说：“金盈居小区东有翠竹寓虚心，南有白兰示清雅，西有桂花散柔香，北有龙珠显生机，犹如一个小小的世外桃源。”由于管理有方，在这些年来的业主代表会议中，业主代