2011年，中国住房行业整体开始进入显著调整阶段。在上海，调整的迹象四处可见：“逆转”、“拐点”、“降价”等已经成为各大网站和报刊栏目的高频词，城郊接合部部分楼盘相继降价引发业主维权的争议，然而，这些现象反映的仅仅是调整的一个侧面——住房产业化的格局正在重新塑造，住房价格正在向理性回归。

住房行业的显著调整，除产业化进程的重置外，还蕴含着另外一种转型的起点——住房的属性开始从“所有”向“使用”转换，住房的改善开始从“购买”向“租赁”转轨。在不知不觉中拉开序幕的这一轮调整，也势必会带来住房消费观念的重新建构，推动住房管理机制的创新探索。

一 背景：重返都市的公共租赁住房

2010年6月20日，上海市住房保障和房屋管理局印发关于贯彻《关于单位租赁房建设和使用管理的试行意见》的若干规定；2010年9月4日，市政府批转市住房保障和房屋管理局等六部门制定的《本市发展公共租赁住房的实施意见》（沪府发［2010］32号），对上海市公共租赁房的管理运营机构、房源筹措、供应租赁管理、政策支持等方面作出了具体的规定。这意味着上海住房保障体系开始突破阶层和户籍的限制，“四位一体”住房保障体系，在“十二五”开局的第一年，切切实实开始实行“以居住为主”的政策理念。

1.推动住房观念改变，解决“租购两难”窘境

20世纪80年代初期，在租赁公房中结婚是非常值得庆贺的一件喜事；2011年，“你会租房结婚吗”却成为各大网上论坛中热议的话题。今天的社会，租房和身份、地位等社会阶层概念挂钩，人们普遍认为租房就意味着社会经济地位差，是新上海人或者年轻人的不得已选择。上海产权构成比自1998年以来始终保持增长，如图1所示，每百户家庭的住房产权比例自2004年以来就超过70%，2010年更高达79.2%，远超过了很多发达国家（美国为58.3%，英国为67.7%，德国为38.0%）的水平。

住房产权比例不断上升，租赁住房比例不断降低，产权房不断挤兑租赁房的占比，客观上反映了近年来“以产权为主”的消费观念已经深入人心。这种观念一方面造成对产权房购置不断追涨的心态，另一方面也使得租赁住房的价格居高不下。社会科学文献出版社出版的《中国住房发展报告（2010～2011）》（“住房绿皮书”）指出，2010年，全国住房市场一度出现“租购两难”窘境，过高的房价让购房者趋于观望，租房者承受的压力越来越重。

图1 上海市每百户居民家庭住房产权构成比

因此，上海市公共租赁住房政策的出台，除了解决居民的实际住房困难，还预示着一种住房消费理念的重新引导和定位。20世纪90年代住房产权改革以后，大部分本市居民通过产权购买，以较低廉的价格获得了自己所居住房屋的产权，住房的意义也从单纯的“居住使用”转变为一种“产权投资”。住房，在人们观念中开始成为和黄金、股票、期货一样存在赢利空间的投资品。过度强调产权，一方面投入要求高，政府住房保障专项资金难以支撑，另一方面，也与“以居住为主”的理念不符。从这个意义上来说，住房价格的理性回归，不仅需要通过宏观调控为住房投资市场降温，也需要对住房消费观念的重新定位。

和2010年全国住房“租购两难”情况不同的是，2011年以来，上海销售和租赁两大市场指数不仅上涨趋势减缓，在10月开始真正出现“拐点”——二手房指数自2010年8月开始出现13个月以来首次下降，破除了住房消费市场“金9银10”的神话，住房租赁指数上涨幅度与上年同期持平（见图2）。

图2 2011年1～10月上海市房屋租赁指数和二手房指数变化趋势

房屋租赁市场调控预期也不断增强。租赁指数自4月《上海市居住房屋租赁管理办法（征求意见稿）》公布以来，上升一直趋缓。年底以前，随着2.6万套公共租赁住房房源的逐步落实和推向社会，租赁市场有望进一步回归常态。公共租赁住房不仅成为住房保障的重要手段，也使得政府对住房租赁市场的调控手段将更加多元有序。

2.破解“新二元结构”矛盾，促进外来人口社会融合

上海“十二五”期间面临的一个新挑战，是如何促进外来常住居民的融入。随着城镇化速度的不断加快，上海原有的城乡二元结构问题正在逐步解决，但大量外来人口的涌入，也带来了新的二元结构矛盾。

近年来，上海得益于外来劳动力充足供给、人口稠密、