一 2015年房地产发展环境

2015年宏观经济总体偏紧。从全球经济看，世界经济增长步伐有所放缓，主要经济体发展分化现象更为明显，发达国家经济温和复苏，新兴和发展中经济体普遍增长乏力，能源和大宗商品价格持续回落，通缩压力有所显现。国际货币基金组织（IMF）最新发布的报告显示，2015年全球经济增长3.1%，比2014年回落0.3个百分点。从国内经济看，我国经济下行压力较大，宏观调控的复杂性和艰巨性凸显，在一系列稳增长、防风险调控政策带动下，经济运行保持在合理区间，结构调整取得新进展，就业形势总体稳定，全年完成国内生产总值67.7万亿元，增长6.9%，增速比2014年回落0.4个百分点。从广州的情况看，经济增长有所放缓，全年实现地区生产总值1.81万亿元，增长8.4%，增速比2014年回落0.2个百分点。

2015年我国房地产市场回暖。在一系列楼市振兴政策的带动下，市场成交逐步回升，全年商品房销售面积和金额分别达到12.85亿平方米和8.73万亿元，同比增长6.5%和14.4%。但房地产开发投资增长明显放缓，全年完成投资9.60万亿元，同比增长1.0%，增速比2014年回落9.5个百分点，其中住宅投资6.46万亿元，增长0.4%。房地产新开工量出现下降，全年房屋和住宅新开工面积分别达到15.45亿平方米和10.67亿平方米，同比减少14.0%和14.6%。开发商拿地大幅减少，全年购置面积2.28亿平方米，同比减少31.7%。市场库存量继续增加，年末商品房待售面积7.19亿平方米，比2014年末增长15.6%，其中住宅4.52亿平方米，增长11.2%。房价走势明显分化，国家统计局数据显示，70个大中城市中，2015年12月新建商品住宅价格下降的城市有49个，上涨的城市有21个，且价格变动幅度差异较大，最高涨幅达到47.5%，最大跌幅为5.3%。

2015年房地产市场政策面持续宽松。信贷政策不断放松，全年累计5次降息、4次降准。经过2014年11月以来的历次降息，5年以上贷款利率降至4.9%，为历史最低水平，100万元贷款（20年期）应付利息较降息前节省22万元。中央连续松绑房贷、税收等政策，支持自住和改善需求，稳定房地产市场。3月30日，央行、银监会、住建部联合下发通知，降低二套房首付比例，放宽公积金贷款使用范围；财政部、国税总局宣布，营业税免征年限由5年降为2年。8月3日，住建部等六部委放宽境外机构和个人购房限制。9月24日，央行、银监会联合下发通知，对于不限购的城市，居民首套房贷最低首付款比例降至25%。9月29日，住建部等三部委推出公积金异地贷款、扩大提取范围等政策。

二 一手住宅市场情况

（一）总体情况

市场供应有所减少。2015年全市批准预售住宅9.33万套，同比减少8.6%；预售面积1040.24万平方米，同比减少13.3%；平均每套住宅预售面积为111.46平方米，较2014年（117.46平方米/套）下降5.1%，中小户型住宅供应有所增加。

市场成交明显回升。在国家连续多次降息降准、出台“3·30房贷新政”、松绑“限外令”、降低住房转让手续费以及广州出台公积金贷款新政等利好政策带动下，2015年广州住宅市场活跃。全年一手住宅签约9.27万套，同比增长27.5%；签约面积1079.46万平方米，同比增长29.1%；签约金额1628.82亿元，同比增长29.3%；其中，广州9区（不含增城、从化，下同）签约面积797.61万平方米，成交量创2010年以来新高（见图1）。市场供需基本平衡，2015年市场消化率达到103.8%，较2014年（69.7%）大幅回升34.1个百分点；其中，广州9区市场消化率达到109.1%，出现一定程度的供不应求情况。从市场走势看，1月市场成交活跃，2、3月受春季因素影响成交量有所回落，“3·30新政”出台后，4月以来市场需求旺盛，月度成交量均保持90万平方米左右的较高水平（见图2）。

签约均价保持稳定。2015年，全市一手住宅签约均价15089元/平方米，同比微升0.1%。值得注意的是，中心5区和外围6区价格升幅分别达到12.8%和0.7%，全市总体价格升幅较低是结构性因素所致，房价水平较高的中心5区成交量占全市总量的比重由2014年的21.9%下降到2015年的17.6%，若剔除区域因素影响，全市实际签约均价升幅约为4.6%。

图1 2010～2015年广州9区一手住宅市场情况

图2 2015年各月广州一手住宅市场情况

（二）区域结构分析

中心6区市场供不应求。2015年中心5区一手住宅供应量大幅减少，预售面积151.60万平方米，同比减少34.0%，其中天河、白云和越秀预售面积分别减少70.6%、55.1%和33.2%。市场成交量有所增加，全