一 2015年深圳房地产市场形势

2015年，全市GDP为17502.99亿元，按可比价格计算，同比增长8.9%。总体来看，深圳经济明显好于全国，并呈现“稳中趋升、结构优化、质量向好”的发展态势。首先是产业结构持续优化。第三产业增加值占GDP的58.8%，对经济增长的贡献率（未剔除通货膨胀因素）为74.5%；其中，金融和房地产业的支撑作用明显，金融业增加值增长15.9%，占GDP比重为14.5%，房地产业增加值增长16.8%，占GDP比重为9.3%。其次投资拉动作用显著。房地产业以及与其直接相关的城市更新，对经济增长贡献巨大。2015年，全市固定资产投资增长21.4%，其中房地产开发投资增长24.5%，城市更新改造投资增长43.1%。从产业类别看，第三产业投资同比增长23.3%，占全市固定资产投资比重达到82.1%，其中房地产开发投资占第三产业固定资产投资比重达到40.4%，而第二产业投资仅占全市固定资产投资总额的17.9%。

从房地产市场形势看，2015年深圳楼市呈现以下发展特征。

一是房地产开发投资增长势头良好。2015年，全市计划完成房地产开发投资1197亿元，而实际完成房地产开发投资1331.03亿元，较上年增长24.5%。

二是市场量价齐升。1～12月，新建商品住宅累计成交面积为665.87万平方米，成交6.65万套，成交面积和套数分别较上年同期增长65.2%和58.6%；二手住宅累计成交面积为1030.00万平方米，成交12.36万套，分别较上年同期增长124.2%和127.2%。

2015年12月，全市新建商品住宅简单均价达到42476元/平方米；按国家统计局70个大中城市房价指数，深圳新建商品住房价格较上年同期上涨47.5%，二手住房价格较上年同期上涨42.6%，全市房价上涨较快。

图1 2015年各月新建商品住宅简单均价

三是三季度楼市出现调整。三季度，因上半年房价上涨过快，深圳楼市开始出现调整，7～9月，新建商品住房销售面积环比降幅分别为12%、14%、28%；7～10月，二手住房销售面积环比分别下降12%、19%、25.3%、25.8%。

四是四季度楼市再度升温。进入四季度，深圳楼市再度回暖，10月新建商品住宅成交面积止跌回升环比增长32.5%，11月环比增长7.7%，12月环比增长24.4%；二手住宅成交面积在连续四个月回落后再度回升，11月环比增长16.2%，12月环比增长32.9%。10月新房简单均价为33599元/平方米，低于上月的36191元/平方米，但11月为44761元/平方米，比10月大幅上涨，12月为42476元/平方米，较11月有所回落。

二 2016年深圳房地产市场发展趋势

（一）2016年深圳房地产市场发展背景

从宏观经济形势看，2016年深圳经济仍然会保持良好增长势头。一是创新驱动强劲，高科技产业将继续带动深圳研发、制造等科技产业链延伸，整体创新氛围浓厚；二是第三产业继续迅猛发展，居民消费能力继续增强，将有力地支撑区域经济的发展；三是尽管外贸形势仍将疲软，但是投资和消费对经济的拉动作用明显。综合判断，2016年深圳GDP增长将在8%～9%，宏观经济发展势头良好。

从房地产市场发展看，2016年深圳楼市将面临以下发展背景。

一是居民对楼市长期看好，各类需求将继续入市。深圳是我国房地产市场化最先开始的地区，市场化程度最高，市场体系最为完善，居民对楼市的反应历来比较灵敏。深圳房地产市场2014年四季度出现“暖冬”行情后，居民对楼市的预期已明显改变；2015年各类楼市需求持续加速入市，导致楼市出现了近年来比较火爆的热销现象，居民对楼市发展明显看好。近年来，股市、汇市的大幅动荡，以及其他投资渠道缺乏，使得深圳居民更加看重楼市的保值增值作用；而房地产调控政策的持续松绑，金融、税收政策的持续宽松，加上深圳经济持续向好，深圳市民对楼市前景持续看好。鉴于此，预计2016年深圳楼市看好的预期不会改变，包括改善型需求在内的各类购房需求仍将继续入市，市场将继续保持供销两旺趋势。

二是供求关系长期紧张，房价长期看涨。近年来，深圳楼市库存消化周期持续下降，从2014年10月的15.8个月下降至2015年10月的6.7个月，客观上存在供求关系紧张的预期。从供应看，深圳城市空间狭小，土地面积仅为北京的约1/8、上海的约1/3、广州的约1/4，建成区面积却已达到全市土地面积的48.6%，未来可开发空间非常有限。未来5年，深圳几乎无新的居住用地可供，而存量土地则存在盘活难度大、城市更新周期长的问题，难以缓解供应紧张局面，因此未来楼市供应紧张的预期会长期存在。从需求看，深圳人口