一 研究背景

为建立和完善工业及其他产业用地使用权出让制度，优化土地资源配置，促进土地节约集约利用，2005年深圳市土地主管部门就开始尝试对产业用地实行公开招拍挂出让方式，2007年下半年全面实施产业用地招拍挂制度。为了优先实现产业用地的出让管理和后续管理，2006年9月9日深圳市出台了《深圳市工业用地招标拍卖挂牌出让工作近期实施方案（2006～2008）》明确规定了各个主管部门的前期和后续监管责任。2012年4月，由市经济贸易和信息化委员会、市科技创新委员会、市规划和国土资源委员会、市统计局等五部门联合出台了正式版的《深圳市工业项目建设用地控制标准（2012版）》。通过一系列政策，深圳逐步建立了产业用地的开发利用管理模式。截至2014年末，深圳市通过招拍挂一共出让了322宗产业用地，总用地面积达到1348万平方米，为产业发展提供了有力保障。

2011年，《中共深圳市委深圳市人民政府关于加快转变经济发展方式的决定》和《深圳市人民政府关于加快产业转型升级的指导意见》等重要文件出台，强调“土地集约利用，空间载体优化，产业空间布局更加合理”。产业用地的招拍挂出让方式已经实施多年，在支持产业发展、区域发展等方面发挥了一定的作用，但仍未解决土地资源浪费、延期开发、空间布局不合理等问题。通过本研究，可以进一步了解深圳产业用地开发利用状况及面临的问题，为政府进一步优化产业用地管理提供政策建议。

二 产业用地开发利用基本情况

（一）前置审批环节状况

绝大多数产业用地设置了前置审批环节。前置审批环节主要由市经信委（含前市贸工局和市科工贸信委）负责，此外市产业带办、市物流办、市交通运输委、市高新办和市发改委也有部分参与。

前置审批环节主要从竞买人企业和项目两个层面展开。竞买人企业层面要求，包括高新技术企业资质、企业注册资本金、产业准入要求、经营规模、成长性、资金实力等。其中，产业准入要求最为严格。在项目层面，深圳市有关部门先后出台了《深圳市工业项目建设用地控制标准（2006年试行）》和《深圳市工业项目建设用地控制标准（2012年）》等文件，要求在签订土地使用权出让合同时，必须明确约定容积率、行政办公及生活服务设施用地面积所占比重、高新技术项目、项目投资强度和土地产出率五项控制性指标要求等及违约责任。

（二）出让环节状况

出让环节具体由规划国土部门负责。从出让方式来看，95%的用地采用了挂牌方式，少量用地采用了拍卖方式。从出让空间来看，龙岗、坪山、光明、龙华是产业用地的主要供给区域，提供了深圳全部用地的70%。从出让时序来看，产业用地出让数量和面积在2010年达到顶峰后开始出现明显下降，深圳产业用地持续供给存在一定压力。

从产业用地总体出让价格来看，单价较低，在500元/平方米左右，并随着时间推移略有上涨（但上涨幅度非常小）。由此看来，政府对产业用地的价格控制能力还是比较强的。

（三）开发环节状况

从竞得用地企业来看，70%左右为民营企业，与深圳企业结构非常吻合。用地企业对用地的职能定位主要是企业总部、研发基地、生产基地（占比80%），少部分为物流基地和其他。

从开发进度来看，大部分用地存在开竣工延期现象。从土地出让合同规定来看，一般要求用地一年内开工、两年内竣工。由于各种主观和客观原因，能按照这一要求完成开发利用进度的用地比例较低（按期开工率平均约为50%，按期竣工率平均约为32%）。部分用地开发利用周期不到规定的2年，另外一部分用地的开发利用周期则要3～4年，个别的要7～8年。

用地开发速度存在较大差异，这种差异是多方面原因造成的。首先，受行业类别影响明显。物流产业开发速度普遍偏慢，开发利用周期平均为5年。其次，区域基础设施成熟度也对用地开发进度有明显影响。从区域来看，各区域用地开发建设周期差距比较大，最快的区域（坪山新区用地平均开发利用周期为3年）比最慢的区域开发进度要快2年零4个月。再次，企业规模与实力也是一个重要影响因素。企业规模较大，资金实力强，则开发利用速度较快。最后，用地面积越大，开发利用周期也相对较长一些，尤其是存在分期开发现象时。

从已经利用的产业用地来看，产出水平还是非常不错的。目前已利用用地主要分布在龙岗区、坪山新区和