随着各地城市建设的加快和经济的发展，划拨土地将越来越多地进入市场流通。在流通过程中，如何看待划拨土地使用者的权益及如何确定其金额、测算土地增值收益等，成为亟待解决的问题。《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）将土地增值收益定义为土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加，是土地开发后市场价格与成本价格之间的差额。土地增值收益率是土地增值收益与土地成本价格的比率，即：土地增值收益率=（出让土地使用权价格-划拨土地使用权价格）/划拨土地使用权价格。

一 土地增值收益率测算思路分析

（一）思路一

通过划分不同用途的土地价格区段或区片，在区片范围内设定土地出让价格和划拨价格两种不同的地价内涵，以此计算分用途区片的土地增值收益率。

1.价格区段或区片的划分

土地增值收益率的测算可以考虑以城市地形图作为工作底图，在土地级别基础上，主要依据土地条件、利用状况、土地开发程度、社会经济发展水平等因素划分不同用途的土地价格区段或区片。在区片范围内设定土地出让价格和划拨价格两种不同的地价内涵。

2.出让土地使用权价格测算

从土地收益角度来看，由于土地具有固定性、有限性、个别性、永续性等特征，使用者在占用某地块时，不仅能获得土地提供的现时的纯收益，而且还能获得在未来一定年期的土地收益。当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益，以适当的还原利率折算为现在价值的总额时，它即为该土地的实质价值。也就是说出让土地使用权价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益（或地租）的现值总和。

目前主要有两种思路来测算区片土地出让价格，一是根据收集市场交易样点，用各种评估方法计算得到出让价格内涵下的样点地价，通过数据检验和剔除异常值后，取算术平均值作为区片的土地出让价格。由于城市地价区域分布的不平衡性，城市建成区及乡镇中心区域地价较高，地价的主导因素为市场需求，其价格主要通过市场的收益决定；而城市远郊区及乡镇非中心区域地价较低，地价的主导因素为土地成本，其价格主要由土地成本决定。同样，由于土地用途的多样性，商业、住宅、办公等经营性用地，适合使用收益还原法、剩余法、市场比较法来测算其地价，而对于工业用地，其主要分布在城市远郊区及乡镇非中心区域，同时其价格往往为产业政策左右，其土地价格往往表现为市场价格、政策价格及土地成本价格的综合体，采用成本法和市场比较法测算其价格比较合适。二是有区片基准地价的城市，直接利用区片基准地价修正到出让价格内涵下的地价水平。

3.划拨土地使用权的价格构成及测算

划拨土地使用权是通过行政划拨以及其他非出让方式而取得的土地使用权，划拨土地使用权须经批准才可以依法进行抵押、转让、出租。因此，划拨土地使用权价格是土地价格的特殊形式，是通过划拨方式取得的土地使用权在受限权利状态下的价格。目前，关于国有划拨土地使用权价格，主要有以下两种测算思路。

一是收集整理近三年来已备案的土地估价报告资料，参照对划拨土地的处置批复，按转增国家资本金的额度反向推算划拨土地价格。

此种思路测算将以往改制对划拨土地的处置当做一种交易行为，其不足之处是以出让价格反推划拨价格，存在重复论证的嫌疑。

二是通过收集区域内划拨土地的平均取得成本和开发成本，综合确定划拨土地使用权价格。

《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发〔2001〕44号）规定了“划拨土地使用权价格”的含义及其相关问题，提出将实际存在于房地产市场并不断以各种形式表现出来的划拨土地使用权价格公开化、合法化。《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发〔2001〕44号）指出“为支持和促进企业改革，企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益计入企业资产”。可见，划拨土地使用权价格由两个基本的组成部分，即土地平均取得成本和开发成本。

参照《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发〔2001〕44号），评估划拨土地使用权价格，可以使用成本逼近法，根据《城镇土地估价规程》，在用成本