现代大都市建设和发展普遍存在产业结构以现代服务业为主导，以及现代服务业高度依托城市中央商务区（CBD）商业地产两大趋势。研究CBD商业地产与现代服务业发展的内在关系和运行规律，以及政府在引导CBD商业地产中的角色定位，对探索加快现代服务业发展，提升城市综合竞争力具有很大的现实意义。

2008年9月，广州CBD商业地产的标志性龙头项目——珠江新城东塔项目公开出让。东塔作为广州市中央商务区的地标性建筑，其成功出让对于促进广州现代服务业发展，增强投资信心，提升广州对总部经济、金融等高端服务业的集聚吸引力有重大影响，也充分表明市场对广州这一“千年商都”不断优化的投资、创业环境的认可，对广州现代服务业发展前景的充足信心。本文以珠江新城东塔出让为例，立足于对CBD商业地产与现代服务业的相互关系及运行规律进行的剖析，意在总结发展CBD商业地产、促进现代服务业发展的经验。

一 现代服务业与CBD商业地产内在关系研究

（一）现代服务业发展的特点和态势

现代服务业是指在工业产品的大规模消费阶段以后出现的快速增长的服务业。从20世纪60年代开始，随着经济全球化的发展，世界经济呈现出从“制造经济”向“服务经济”转变的趋势，以提供中间生产性服务为主的现代服务业得以迅猛发展，并表现为生产前期、中期的研发、设计、管理、金融和资本运作，例如银行、证券、保险、基金等现代金融业，以及后期的物流、贸易、销售、会展和信息服务业，例如移动通信、网络、传媒、咨询等信息服务业；教育培训、会议展览、国际商务、现代物流等新兴行业。

与传统制造业相比较，现代服务业具有低资源消耗、低环境污染、高技术含量、高劳动产出的特点和优势。美国通用公司2006年的利润中只有25%来源于制造环节，其余75%源自服务环节。同时，现代服务业还具有促进技术创新，在产业价值链的高端引领制造业发展的特点。在全球贸易一体化和产品加速更新换代的现阶段，制造业越来越依赖技术、资本、信息和贸易等现代服务业的支撑，因此现代服务业对制造业的引领和主导作用日益显现。

基于现代服务业的比较优势，对于日益面临资源、人口、环境紧约束的世界发达国家尤其是国际性大都市而言，都普遍选择加快转变产业结构，以现代服务业作为城市发展的主导。从20世纪60年代起，美国、德国等发达国家开始逐步细化分解产业价值链，将制造业逐步从本国向外转移，不断提升现代服务业在国民经济中的比重，目前，这些国家的现代服务业在GDP中的比重均超过了70%。纽约、东京等国际性大都市实现了从世界制造中心向国际金融中心和现代服务业中心的转变。

近年来，北京、上海、杭州、武汉等国内城市也将大力发展现代服务业作为城市建设和发展的战略。2011年，在《中共广州市委、广州市人民政府关于推动广州科学发展，建设全省“首善之区”的决定》中，明确提出以发展现代服务业为主导，把大力发展现代服务业摆在更加突出的战略地位，加快建立现代产业体系，实现经济发展方式的转变，切实提升广州中心城市的国际竞争力。

（二）现代服务业区位选择上具有集聚集群的特点

现代服务业的产业竞争优势，更多地依赖于对市场信息的先知能力，对企业决策的高质量、个性化的服务，以及专业、高素质人力资本的易获取性，因此，现代服务业的形成和发展在区位选择上与制造业有明显区别，具有了集聚集群的特点。

首先，现代服务业一般高度集聚于城市综合竞争力较高的现代大都市。现代大都市一般市政基础设施完备，第三产业较为发达，信息最为密集，流通顺畅、及时，人力资本的竞争力较强等，具备现代服务业赖以生存、发展的条件，因此，现代服务业在区位选择上一般与城市经济实力、产业结构、区域经济地位等城市综合竞争力正相关。以对总部经济的吸引力为例，纽约、伦敦、东京、巴黎四个大城市中跨国公司总部的数量远多于其国内其他城市，在纽约有500多家跨国公司设立总部或机构；在巴黎设立跨国公司总部的数量达到了法国的一半左右。

其次，现代服务业一般高度集聚于现代大都市中央商务区（CBD），表现出现代服务企业集群发展的特点。纽约著名的CBD为曼哈顿，用地面积仅为纽约总面积的7%。在曼哈顿老城仅长1.54公里的华尔街上，集中了几十家大银行、保