2003年10月中共十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。此后，“物业税”一词开始被社会广泛关注。要研究开征物业税对房地产市场的影响，必须首先研究物业税的来源、目的和性质，澄清现实中容易混淆的观点，进而才能发现其实施过程中可能会出现的问题和原因，通过现实的市场数据实证分析，有逻辑地、客观地提出理性的可操作方案。在广州这一我国经济发达地区的代表城市中，研究开征物业税对城市房地产市场发展的影响，前瞻性地进行政策理论研究，提出相应的解决对策，对于促进广州房地产市场的稳定发展具有重要的现实意义。

一 国内外关于物业税的理论认知和实践

（一）发达国家（地区）对物业税的认知和实践

在西方国家，物业税（财产税）是地方政府特别是基层地方政府的主要财政收入来源。财产税的理论研究对于国家产权制度的建立和地方政府治理、地方政治民主制度的发展具有重要的意义。发达国家（地区）的物业税大多以房地产的评估价值作为税基，税收标的物是土地和房产，其税率较低，税制简单、税基较宽，税收收入归属于地方政府。这些政策取向与我国财税体制改革的总体方向一致，即“宽税基、简税种、低税率”。发达国家和地区的物业税征收大都遵循“以收定支”原则，物业税的税率一般取决于地方政府当年的公共支出预算缺口，而其地方预算是要经过当地议会甚至全体城镇居民投票决定的，其使用要受到城市居民的监督。

发达国家和地区的物业税收入一般是用于地方的基础设施建设和公共福利改善，如教育、公共卫生和公共安全等方面。这充分体现了物业税是“受益税”的理论思想，以及对“服务型”政府的要求。Tiebout模型是该税成为受益税的基础。美国经济学家Tiebout于1956年发表的论文“A Pure Theory of Local Expenditure”开创了公共经济学的地方财政研究新框架，后来的学者由此导出财产税是一种良税。在理论上，物业税相当于政府对享受地方公共服务的用户的收费，它标示着地方公共服务的成本信息，强调地方公共服务与其负担之间的联系。

在实践上，这个费用的分摊原则是按照辖区内居民的支付能力来进行的，而房产很大程度上是居民支付能力的显示，因此可以选择房产价值作为缴纳这项费用的基础。地方政府对区域内的公共产品的改善都可以直接或间接地在不动产价值上表现出来，居民支付的财产税和其享受到的地方公共服务基本上是对等的。因此财产税也是有效率的。

（二）国内目前对物业税研究的不同见解和观点

国内学者对于物业税的功能。内涵和开征影响提出了不同的看法。争论的焦点在于物业税是否包含土地出让金，以及对房地产市场产生何种影响。对于开征物业税对房地产市场的影响，李剑阁等学者认为会有较大影响，他们的依据主要是开征物业税会同时取消土地出让金，所以开发成本会下降。而其他学者则认为房地产市场价格的变化还是依据供求关系，成本变动不是主要原因。因此，问题争论的焦点实际上仍然是土地出让金的取舍问题。对于土地出让金是否包含在物业税中国内学者有两种主要观点。这两种观点的分歧在于是否在开征物业税后取消土地出让金，两个观点的依据不同，得到的结论大相径庭。

二 我国开征物业税的难点与模式分析

（一）我国开征物业税的难点

1.房地产价值评估体系的整体基础薄弱

首先，我国尚未建立完整的、科学的房地产评估体系，房地产评估细则的制定相对滞后，配套措施不健全。

其次，房地产评估涉及范围广、难度大，既要考虑不同的房屋产权形式，又要考虑房屋占地面积、所在地段、用途、建筑面积、年代、结构、材料、质量等因素。对这些数据和资料，目前许多城市的有关部门还不能全面、准确地提供。

2.房屋产权不明晰，登记制度不完善

（1）产权制度尚不健全。物业税是对不动产产权所有者征收的税收，要向不动产所有者征税，首先必须明晰房屋产权关系。由于我国目前尚未实行统一的产权登记制度，原有的财产登记条文大多散见于有关的法律、法规及各部门规章制度中，缺乏统一性和规范性，因而造成目前多种住宅产权（商品房、经济适用房、房改房、集资房、合作建房，