一 中国房地产业宏观趋势分析

2015年被称为“楼市政策年”，供需两端政策同时放松，多管齐下保障房地产业实现保投资、促需求、去库存的发展目标。2015年实施的房地产政策，从需求端来看，政府通过降准、降息、降首付等措施，积极构建宽松货币环境，从而有利于房地产市场需求持续释放。具体而言，货币政策方面，央行连续5次下调金融机构存贷款利率，存贷利率降至近年最低值4.9%，同时，4次全面下调存款准备金率至17.5%。信贷政策方面，针对首套房购置要求，公积金首套自住房首付比率为20%；商贷首套房最低为25%（“不限购城市执行”）。针对二套房购置的放松表现在：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，二套房公积金首付只需20%（一线城市的比例自主决定）；商贷二套房未结清贷款的最低首付比例为40%。财政政策方面，个人对外出售2年以上（含2年）的普通住房时，将免征营业税；同时，降低房屋（包括新房和二手房）转让手续费。公积金政策方面，提高实际贷款额度，切实提高住房公积金使用效率；同时，全面推行异地贷款业务。《住房公积金管理条例（修订稿）》中放宽了公积金提取条件和使用范围，提高了公积金使用效率，允许发行住房公积金个人住房贷款支持证券。“限外令”方面，取消对境外个人在国内购买住房的限制条件。从供给端来看，土地政策方面，实行优化住房及用地供应规模、结构，通过未开发房地产用地转型利用等方式，盘活存量用地。同时，加大对新业态、新消费及生活性服务业的土地供应保障力度，鼓励盘活利用现有土地，集中释放土地政策红利。投资政策方面，下调除保障性住房和普通商品住房项目外房地产行业其他项目最低资本金比例至25%。保障房政策方面，通过创新融资体制机制，推广特许经营等各种政府与资本合作PPP模式。同时，将已有商品房库存转化为保障房源；支持保障房和棚改房的货币化安置。

2016年以来，随着一系列利好政策的刺激，我国房地产业持续升温。以2015年12月为起点，进入新一轮上升通道，整体呈现“四高一升”运行态势，即高房价、高涨幅、高地价、高库存和投资升，有效缓解了中国经济过快下行趋势，推动了房地产业去库存的开展。与此同时，一些城市为完善住房市场体系和保障体系，实现房地产业平稳健康发展，也积极推行了一些新的房地产调控政策。如2016年3月25日，上海发布并开始实施《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（以下简称“若干意见”或房产新政“沪九条”）。房产新政“沪九条”亦是从供给端和需求端对房地产行业进行调控。从供给端而言，如商品房用地增加169顷，商品住宅供应量一年为两三百顷，这对于近年商品住宅用地供应量不断减少的现状而言，可以缓解开发商抢地的现象，能有效降低溢价率，平抑地价。从需求端来看，提高购房门槛，要求从严执行住房限购政策，从紧实行差别化住房信贷政策。具体而言，非户籍居民家庭购房社保缴纳满2年改为5年；二套房申请贷款的居民，首付比例不低于50%，购买非普通自住房的首付比例提高至70%。购房门槛的提高降低了投资客利用房贷投资房产的杠杆作用，未来二套房房贷首付比例提高将有利于部分群体需求后置，降低房产交易成交量。整体而言，当前房地产业发展由于受投资需求泛滥、“首付贷”等杠杆工具过度使用等影响，房地产业整体投资仍处于低位，同时伴随部分城市房价过快上涨和涨幅较大等问题。因此，接下来政策调控的重点是：首先，做好政策协调配合，稳货币与严监管相配合；其次，因城施策，把握好去库存的力度和节奏，同时，加强杠杆资金和土地市场监管，避免导致房地产泡沫的进一步累积；最后，积极防范金融风险，促进房地产业投资持续稳定。

（一）中国住房价格周期分解及预测

1.住房价格时间序列周期分解

我们借助B-N数据分解理论，将我国住房价格时间序列分解为确定性趋势和周期成分。我国住房价格时间序列的确定性趋势部分DT_t，估计结果见（1）式。

hprice_t=2.2209^***t+C_t

T=（14.6225）　DW=0.00375　　　　　　（1）

根据（1）式计算出我国住房价格时间序列的确定性趋势部分为DT_t=2.2209t，因此，随机波动部分为C_t=hprice_t-（2.2209t），并且发现，DW值为0.00375，表明我国住房价格时间序列存在自相关