业主委员会与居委会，是中国城市化进程中基层社会治理领域出现的代表两种不同文化价值取向的社会组织。改革开放以来，其法律定位与功能发挥程度，深刻影响着居民生活品质和社区治理水平，反映着城市社会基层治理模式选择所面临的深层思想理论问题和文化价值观念困境，需要从理论上加以研究探讨，在文化观念上加以廓清，从而推进中国城市基层社会有效治理。

一 尴尬现状

改革开放以来，城市住房私有化、商品化、市场化的改革，带来住宅小区物业管理问题。依据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的有关规定而成立的业主大会及其执行机构业主委员会（简称“业委会”），成为城市社会基层治理的一种新的组织形式。

房屋的所有权人，也就是房屋产权证或不动产权证上的权利人，被称为业主。一个商品房小区建成后，最初的物业管理由建设方负责先期物业管理。等到小区“房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会”。^[1]小区物业管理由建设方移交到业主大会，再由业委会授权委托物业管理服务专业机构负责小区物业管理。由于上海住房市场化程度高，很少有单位集体建设的职工集中居住小区，所以业委会的成立与运行管理情况明显高于全国平均水平。据上海市住房和城乡建设管理委员会统计，截至2015年底，上海市约有住宅小区1.21万余个，住宅物业面积近6.2亿平方米，约占全市建筑总量的50%。其中，实施物业管理的住宅小区约为1.06万余个，已经成立主业大会的小区有7669个，占符合成立条件的住宅小区总数的82%，占实施物业管理住宅小区总数的72%，业主大会组建率居全国之首。^[2]虽然上海业主普遍感觉满意的小区，仅占8%，但还是远远高出于全国平均0.35%的水平。2014年中共上海市委主持开展“创新社会治理，加强基层建设”课题调研，随后推出有关城市基层社区治理的“1+6”系列文件，^[3]有力推进了城市住宅小区物业管理工作。目前，上海城市小区物业管理情况总体感受，物业管理比较好的所占比例较一年前大约上升10个百分点，达到20%；物业管理情况一般与存在矛盾问题的，大约各占40%，物业管理总体运行情况呈现出明显向好趋势。

本研究参与上海市人大关于住宅物业管理规定执法检查活动，经调查、走访、接访和电话咨询，总结发现当前小区物业管理比较好的成功经验中，制度的因素固然重要，但是人的因素比制度的因素更重要。

业委会主任是关系到小区物业管理水平和质量的关键人物。按照有关规定，小区业委会成员是通过全体业主大会选举产生的，然后在业委会成员中推举产生业委会主任。要成为一名优秀的业委会主任，首先要有政治意识、大局意识，秉持公道之心，处事公正、为人正派、不存私心；其次要有足够的智慧和群众工作经验，这是最基本的工作能力，该说理时说得清理，该拍桌子时敢拍桌子，该打官司时能上法庭；再次要有充分的时间和精力倾注于小区公共事务，熟悉小区物业管理情况，倾听每位业主诉求，妥善处理小区公共事务。如果一个小区有了这样一位优秀的业主委员会主任，且得到政府有关部门的信任和支持，经过两三年的努力，可以将小区各项事务理顺，逐步达到有序管理，和谐善治；如果没有这样一位优秀的业委会主任，大约只需半年时间，小区各项事务就将陷入混乱。公道心、能力强、有时间，这绝非一般的品质和能力。这样的能人，每个中等规模的小区，大约500～1000个住户，1500～3000位居民中，应该是有可能存在的。问题是，绝大多数能人不愿意参与小区物业管理，相反是那些存有私心的人，千方百计想挤进业委会的人。所以，那些主要依靠业委会主任个人能力发挥而实现小区善治的先进典型，不具备复制模仿的可能性。

如果说住宅小区是一种城市家园，那么，幸福的家园都是相似的，不幸的家园各有各的不幸。因为，小区业委会运行过程中，对于物业维修基金存储利息、小区公共部位的停车收费、广告收费，以及其他收入等，都可以产生不可小觑的灰色经济利益。如果业委会成员与物业服务企业串通起来，沆瀣一气，以权谋私，就可以蚕食小区公共利益和业主共同利益。而在当前执法形势下，极少出现对小区业委会成员贪腐行为的认真追究