2010年6月，由住房和城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式对外发布，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。

公租房作为保障性住房的一种重要形式，在北京迅速发展，公共租赁住房是实现居者有其屋、完成保障性安居工程建设的重要内容。研究公共租赁住房的供给和后期管理是公共租赁住房可持续发展的关键。但是目前学界对于其如何治理的讨论却非常稀少。一般而言，以政府为主体来建立公租房的管理机构，行政管理的弊端是众所周知的，那么，公租房小区的社区治理究竟应采纳什么样的结构，治理体系是什么，其中涉及很多问题。

在我国城市中，目前普通居民小区的治理是以居委会为主体四驾马车并行，即社区党组织、社区居委会、社区服务站和物业公司，居民通过居民代表大会选举社区居委会，居委会负责小区的日常管理。围绕房屋的管理由物业公司负责，小区物业的重大决策需要业主大会的多数（2/3）通过。理论上，业主委员会负责选聘物业管理公司，但在实际操作中，通常是由开发商来设立物业管理公司。在北京公租房社区，物业成为管理主导者，其作用越来越大，社区的社会治理比较薄弱。

公租房社区治理是一个新问题，也是一个非常重要的问题。许多人对公租房的发展感到担忧，尤其是担心它可能发展成为城市的贫困、不稳定的地带。但是，收入中下阶层居民居住的地方并不等同于贫困地带。贫困地带的一个主要标志是地方公共品的缺失，尤其是公共安全和卫生。从这个角度来看，公租房的治理水平是决定公租房是否变成贫困社区的一个重要因素，是公租房小区健康发展的关键。一个好的治理结构可以改变公租房小区的现状。因此，公共租赁房社区治理非常重要。

一 公共租赁房社区治理现状

基于公租房小区的特点，笔者分析北京公租房社区的现状。北京市公租房建设由来已久，起源于1998年，形成了从“以经济适用房为主”逐渐发展成为以廉租房、公共租赁住房、经济适用房、限价商品房为主体的，分层次的保障性住房供应体系。“十五”和“十一五”时期，北京进一步优化制度设计，先后印发或修订了廉租住房、经济适用住房、限价商品住房、公共租赁住房等管理办法，出台了近100个住房保障配套政策文件，建立起比较完备的住房保障政策管理体系。

北京市以市委“保障优先，租赁突破”的思路为指导，“十二五”期间共建公租房20万套以上，实施公租项目17万套，建成交用6万套。截至2015年3月，全市公共租赁房社区38个，房源总套数38952套，累计入住套数27119套，人才用房接近1/3的比例，公租房的建设速度和建设比例逐年提高，居民家庭住房困难问题正在逐步得到解决，公租房社区管理运行良好。

图1 “十二五”期间北京市公租房建设情况统计

笔者先后通过座谈、访谈、拦截调查三种形式对北京市丽富家园6、7号楼，北苑南区，福熙大道，唐家岭新城，八家嘉园，柳浪家园，燕保·京原家园，燕保·青秀家园，建工双合家园，彩虹家园，文龙家园，同泽园西里，燕保·辛店家园，燕保·梨园家园，朗悦嘉园，云北小区，X31项目（博客雅苑）等19个公共租赁房社区进行了细致的调研，形成如下调研结果。

图2 部分被访社区的公租房数量统计

1.公租房社区管理格局基本形成

管理格局，是指党的十八大之后的社会治理格局，即“党的领导、政府主导、社会协同、公众参与、法制建设”。在已入住的公租房社区，社区党组织基本覆盖，社区居委会在居住人数满足要求的前提下也已产生，社区管理机构已经形成，社区业主的公约和制度正在完善，社区组织架构的形成，是公租房社区体制建设的基础和前提，为未来社区治理提供了保障。

2.“三位一体”管理模式已经建立

在笔者的调查中，无论是社区管理者，还是社区居民，都不约而同地提到了“三位一体”的管理模式，即“租赁管理、物业服务、社会服务”的公租房社区管理模式，政府用自己的宏观之手，出台了很多相关政策和管理办法，特别是对租赁的管理提出了“谁持有，谁管理”的权属原则，让公租房社区建成后有人管、有人监督、有人复核，确保了社区政府主导的原则。另外，加强物业管理和服务，在集中建设和配建的小区实行与商品房“同质同价”，产权单位和建设单位通过公开招聘的方式选择和吸