2016年，房地产信贷政策“先松后紧”，但居民购房需求集中快速释放，市场成交量持续上升。2016年，全国商品住宅累计销售面积13.75亿平方米，同比增长22.4%，销售金额9.91万亿元，同比增长36.1%^[1]，销售量价均创历史新高。在此背景下，金融机构个人住房贷款实现大幅增长，占各项贷款的比重快速上升。本文重点对2016年个人住房贷款的相关政策和信贷投放情况进行分析，并展望2017年个人住房信贷业务可能呈现的特征。

一 2016年个人住房信贷政策环境

2016年，房地产市场区域分化不断加剧，住房信贷政策环境随之发生变化。在“分类调控、因城施策”的原则下，非限购城市信贷政策再次放松，而随着部分地区市场出现过热苗头，限购城市数量开始增加，且调控政策不断升级加码。

（一）非限购地区政策再次放松

2016年初，全国房地产市场仍呈现总量过剩、库存过多的特点，且受施工和竣工面积庞大的影响，潜在的“去库存”压力仍然较大。2015年中央经济工作会议将“去库存”列为2016年“三去一降一补”重点工作任务之一。在此背景下，2月1日，人民银行、银监会联合发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，在不实施限购措施的城市^[2]，将居民家庭首次购买普通住房的贷款最低首付款比例由25%降至20%；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的最低首付款比例由40%降至30%。在低利率、高杠杆的共同作用下，居民住房消费能力进一步增强，2015年以来房地产市场销售火爆的态势得以延续。

此外，部分“去库存”压力较大的城市也出台了其他一系列“去库存”、稳楼市的地方性政策，主要包括降低房地产交易税费、放宽公积金贷款范围和支持农民进城购房等。例如，成都市将公积金贷款最长年限由20年提高至30年，贷款最高额度由60万元提高至70万元。

（二）热点地区政策转向收紧

宽松的住房信贷政策环境加速了一线城市、部分二线城市乃至周边三四线城市住宅库存的消化，使当地市场出现了供不应求的局面，并带来了房价、地价的快速上涨。为遏制热点地区房价过快上涨，各地政府相继出台限购、限贷等调控政策，抑制非合理的投资投机性需求。房价上涨势头未得到有效控制的地区，继而出台更加严厉的政策。总体而言，热点地区的调控呈现范围逐步扩大、政策持续加码的特征。

一线城市限贷政策逐步加码。2016年3月，上海将购买普通和非普通住房的二套房贷款最低首付款比例分别提高至50%和70%，首套房贷款利率统一提高至基准利率的0.9倍；深圳将居民家庭名下无房但有住房贷款记录的，或有一套住房但已结清相应住房贷款的，最低首付款比例提高至40%。国庆假期前后，由于房价连续快速上涨超出了合理范围，一线城市调控政策继续加码。北京将购买普通和非普通住房的首套房贷款最低首付款比例分别提高至35%和40%，贷款利率也统一提高至基准利率的0.9倍，并将购买普通和非普通住房的二套房贷款最低首付款比例分别提高至50%和70%。深圳在3月政策的基础上，将家庭名下无房但有住房贷款记录的贷款最低首付款比例继续提高至50%，已有一套住房的贷款最低首付款比例提高至70%。类似地，广州也出台了新政，收紧了限贷政策。

二线城市调控范围不断扩大。第三季度开始，调控收紧趋势逐步向热点二线城市蔓延。从调控方法来看，以限购、限贷、加强市场监管及舆论控制为主，尤其是通过重启限购、限贷政策，抑制非理性的购房需求。其中，南京、苏州政策最为严格，对居民家庭拥有一套住房且相应购房贷款未结清再购房的，最低首付款比例提高至80%；厦门、武汉对购买二套非普通住宅的最低首付款比例提高至70%；其他城市限贷政策多数将二套房贷款最低首付款比例提高至40%，政策力度相对温和。

部分三四线城市政策收紧。受益于核心城市房价上涨、产业转移和基础设施互联互通带来的需求溢出效应，核心城市周边的部分三四线城市和县城房地产市场出现量价齐升的局面，从而也加入限购、限贷的调控行列。例如，4月廊坊出台政策，在三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县，对非本地户籍居民家庭限购1套住房，且购房首付款比例不低于30%。

表1 2016年热点二、三线城市和县城的限贷政策

二 2016年个人住房信贷业务发展特点

在市场成交量大幅上升的背景下，个人住房贷款呈现总量快速增长、利率触底企稳等特点