一 2016年房地产投资特征

2016年，我国经济以推进供给侧改革为主线、以稳中求进为主基调，实现了“十三五”的良好开局，经济形势总体缓中趋稳、稳中向好，从房地产市场来看，城市分化持续加剧，房地产政策经历了年初各类宽松政策频出到热点城市调控持续加码的过程，整体成交在热点城市的带动下呈现量价齐升态势，商品房销售创历史新高，房地产投资在市场上行的趋势下出现明显的回暖现象。

（一）房地产开发投资增速^[1]企稳回升

2016年，房地产市场出现了新一轮的上行周期，房地产开发投资和住宅投资增速扭转前两年连续下跌态势，快速回升，城镇固定资产投资仍延续下跌态势。具体来看，2016年全年房地产开发投资额首次突破10万亿元，达102581亿元，同比增长6.88%，增速较2015年回升近6个百分点，但仍低于同期城镇固定资产投资增速近2个百分点，占城镇固定资产投资的比重为17.2%，与上年基本持平（见图1）。在年初“去库存”的背景下，各类需求持续释放，住宅销售创历史新高，住宅投资亦显著回升，全年投资额为68704亿元，同比增长6.36%，增速较2015年提升了6个百分点。随着城市分化的加剧，未来一二线核心城市降杠杆、控风险，三四线城市“去库存”成为行业常态，在房地产成交逐渐回落的背景下，房地产投资增速也将在平稳中缓慢下降。

图1 2010～2016年房地产开发投资情况

2016年，房地产开发投资和住宅投资累计增速扭转了上年逐月下滑的趋势，2015年12月房地产开发投资和住宅投资双双跌至低谷，2016年开始逐渐回升，月增长均在6%左右。房地产开发投资增速由2015年12月的1%回升到2016年1～2月的3%，在2016年1～3月则回升到6%；住宅投资增速由2016年1～2月的2%回升到2016年1～12月的6%，从2月开始基本稳定在6%左右。受住宅投资和房地产开发投资增速回升的影响，城镇固定资产投资增长率开始企稳，除了前四个月与上一年基本持平外，其余各月增速均在8%左右（见图2）。

图2 2015～2016年各月房地产开发投资累计增速情况

（二）住宅投资回暖，投资结构不断优化

2016年，房地产市场投资逐渐回暖，住宅投资增长率明显上升，由2015年12月的0.4%，加速上升并稳定在6%左右。具体来看，住宅在回归居住属性的背景下在房地产市场继续分化，2016年别墅、高档公寓的投资力度继续萎缩，投资增速为-0.1%；90平方米以下刚需类产品投资力度变化不大，投资增速为0.5%；而144平方米以上的改善型产品投资不降反升，投资增速为13.7%（见表1）。

表1 2015～2016年全国房地产开发投资同比增长情况

2016年初，在“去库存”要求下各类需求持续释放，在二胎政策等因素叠加下改善型需求释放力度更大。具体来看，2016年住宅投资占房地产开发投资的比重为67%，较上年小幅下降了0.3个百分点。其中，90平方米以下住房占24.1%，同比下降1.6个百分点；144平方米以上住房占12.2%，同比上涨0.7个百分点；别墅和高档公寓占3.4%，同比下降0.2个百分点（见表2）。

表2 2005～2016年全国房地产开发投资结构情况

（三）商业地产投资分化显现，营业用房投资显著回升

2016年，商业地产的投资开始分化，办公楼投资增速同比下降近5个百分点，跌至5.2%，商业营业用房投资增速开始回升至8.4%，同比上升近7个百分点。具体来看，2016年“去库存”政策的深入开展，为商业地产发展带来新的机遇，商业地产投资增速仍高于整体开发投资增速，商业营业用房投资增速为8.4%，较同期房地产投资增长率高出1.5个百分点，较同期住宅投资增长率高出2个百分点；而办公楼投资增速大幅下降为5.2%，低于同期房地产投资6.9%的增长率，也低于同期住宅投资6.4%的增长率。从投资占比来看，2016年办公楼投资占比为6.4%，仅次于十年来2015年的6.5%；商业营业用房投资占比为15.4%，创十年来的新高（见表1、表2）。

（四）东部地区投资占比超50%，中部投资增速显著提升

2016年，房地产行业开发投资区域分化更加明显，东部地区热点城市聚集、市场需求旺盛、居民购买力强，仍然是房地产开发投资的主战场，投资总额为56233亿元，占全国投资的54.82%；中部和西部地区投资额则分别为23286亿元和23061亿元，两者占比相当，分别占22.70%和22.48%。从增速来看，在“去库存”政策利好的刺激下，中部地区增速明显，增速为10.7%，远高于东部地区的5.6%和西部地区的6.2%（见图3、图4）。

图3 2016年各区域房地产开发投资额及增速

图3 2016年各区域房地产开