为抑制投资、投机性需求，遏制房价上涨，巩固和扩大调控成果，2011年房地产市场调控行政与经济手段并用，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，政策及措施更加严厉：限购城市增加，限购政策更为严格、具体；首次要求各城市政府制定新建住房的房价控制目标，600多个城市公布了限价目标并出台了相关细则；购房首付比例和房贷利率上调，按揭购买第二套住房的首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，对三套及以上住房暂停发放贷款；房产税试点改革先后落地，成为房地产市场管理上的重大突破；2011年12月召开的中央经济工作会议，要求坚持房地产调控政策不动摇，明确提出促进房价合理回归。随着一系列政策和措施的实施，房地产调控取得初步成效：商品房成交量增速趋缓，北京等市（省）商品房成交量下降，多数省（市）房价增速下降，北京市、上海市、山西省等省市住宅均价下降，房地产市场热度逐步回落，房地产贷款、房地产投资、土地购置面积等增速下降，保障性住房建设高速发展。但房地产市场也存在一些问题：地方政府房价控制目标与社会预期存在较大落差；调控政策对民生性自住房需求有一定影响；保障性住房融资与管理机制不健全；开发企业对政策及市场敏感性差，中小企业面临倒闭或被并购，行业集中度提高，市场垄断可能性加大；房地产研究咨询服务市场发展滞后。

2012年将继续巩固调控成果，调控政策将不断优化和提升，调控措施将进一步体现差异化、精准化，抑制投机性需求仍将是房地产调控的中心任务，自住性需求支持力度将逐渐加大。受国际经济环境、国内宏观经济增速回落和房地产调控等因素的影响，2012年房地产市场将继续维持盘整态势，投资投机性需求进退难舍，自住性需求谨慎观望，交易量将相对萎缩，房价可能略有回落，但（全国商品房均价）大幅降价的可能性不大。

一 2011年房地产市场走势与特点

2011年国际经济形势严峻，美国经济复苏乏力，欧洲部分国家主权债务危机持续蔓延，多数发达国家失业率居高不下，消费者信心不足，房地产市场持续低迷，而发展中国家则备受通货膨胀压力困扰。2011年国内经济增长出现下滑态势，GDP增速为9.2%，比2010年低1.2个百分点，居民消费价格指数同比增长5.4%^[1]，为近几年的新高。2011年房地产限购、限价、限贷等政策的出台与实施，使房地产市场运行的多项指标增速趋缓，特别是部分城市房价过快上涨的势头得到遏制，总体上房地产调控取得一定成效。

（一）调控政策及措施更加严厉

2011年房地产调控政策及措施更加严厉，调控的主要目的是抑制不合理需求，即投资、投机性需求；调控的核心目标是遏制部分城市房价过快上涨、促使房价理性回归。从实施的效果看，限购、限价、限贷政策对于适宜投资的一线城市和限购城市相对较多的省份，效果更为明显。

1.抑制不合理需求政策升级

2011年1月国家出台了“新国八条”，即《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）文件。从国家层面第一次要求直辖市、省会城市、计划单列市及房价过高且上涨过快的城市实行限购政策，2011年全国共有46个城市实施了限购政策，限购政策更严格、更具体，在一定程度上演了“升级版”。

2.要求城市政府出台控制房价目标

“新国八条”要求各城市政府出台新建住房房价的控制目标，根据这一要求，先后有600多个城市公布了限价目标并出台了控制房价的相关细则。但多数城市出台的房价控制目标绑定了GDP增速、人均可支配收入增速，只有北京公布的目标是新建普通住房价格与2010年相比稳中有降，也是在公布控制目标的城市中唯一明确提出房价要比2010年下降的城市。和限购政策一样，制定房价控制目标也是从国家层面第一次要求地方政府采取的调控措施。

3.实施更为严格的差别化住房信贷政策

2011年差别化信贷政策更加严厉。“新国八条”规定，“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%（2010年为50%），贷款利率不低于基准利率的1.1倍”，在实施过程中对三套及以上住房暂停发放贷款，政策严厉程度超出市场普遍预期。

2011年，个人按揭贷款为8360亿元，略低于2009年的8562亿元；同比下降12.2%，比2010年低近20个百分点^[2]。2011年，个人住房贷款比年初增加8321亿元，相当于2010