一 2011年房地产投资

2011年，为进一步巩固房地产调控成果，促使房地产市场回归理性，中央升级调控力度，综合运用行政、经济手段，一方面出台限购、限价政策抑制房地产不合理需求，另一方面通过加大对保障性住房建设力度进一步增加供给，房地产市场调控效果初步显现。2011年，房地产投资和住宅投资增速同时下降，房地产投资内部结构也有所改变。从各地区情况看，东中西三大地区房地产投资都呈现不同程度的下降，但是存在着明显的差异。

（一）房地产开发投资与住宅投资增速均呈下降态势

2011年房地产开发投资达61740亿元，同比增长27.9%，增速比2010年低5.3个百分点，高于同期城镇固定资产投资增速2.8个百分点，占城镇固定资产投资比重上升了0.5个百分点。其中，住宅投资为44308亿元，同比上升30.2%，高于同期房地产投资增速2.3个百分点，增速同比下降2.6个百分点（见表1）。2011年，住宅投资所占比重呈上升态势，住宅投资增速除1月份外，平均高出房地产开发投资增速2.6个百分点，改变了2010年房地产开发投资增速高于住宅投资增速的态势。经济适用住房投资增速起伏较大，1～3月份结束了2010年下半年以来的负增长态势，1～4月份达到最大值14%，后来增幅呈现波动式下降态势。办公楼投资增速第一季度呈下降态势，第二季度起呈不断上升态势。商业营业用房投资增速呈波动下降趋势，且集中在35%～40%之间（见图1）。

表1 1998～2011年全国城镇固定资产投资、房地产投资及其增长情况

图1 2011年全国房地产投资增长情况

（二）房地产投资中住宅投资所占比重持续上升

在房地产投资中，住宅投资所占比重同比上升1.3个百分点，连续六年超过70%。其中90平方米以下住房和别墅、高档公寓占比分别为22.1%、5.5%，变化不大；140平方米以上住房占14.7%，上升了1个百分点；而经济适用住房占比为1.8%，下降了1.9个百分点。1998～2011年房地产企业开发投资中，住宅投资所占比重基本呈稳步上升态势。其中经济适用住房投资所占比重从2000年起呈现持续下降的态势，并在2011年达到历史最低点1.8%；别墅、高档公寓所占比重呈现倒U形变化，最高点出现在2004年（8.2%）。办公楼投资所占比重呈下降态势，1998～2001年下降尤为显著，2008年和2010年最低，为3.7%。商业营业用房投资所占比重相对比较稳定，在12%附近徘徊（见表2）。2011年，房地产开发投资中，住宅投资所占比重基本呈逐月上升态势。其中，90平方米以下住房所占比重呈上升态势；经济适用住房所占比重基本稳定在1.7%～1.8%之间；140平方米以上住房和别墅、高档公寓所占比重呈下降态势。办公楼和商业营业用房所占比重趋势稳定，分别保持在3.9%～4.5%和11.9%～12.0%之间（见表3、图1）。

表2 1998～2011年全国房地产开发投资所占比重情况

表3 2011年全国房地产企业投资所占比重情况

近几年特别是2011年采取的一系列房地产调控政策效果逐步开始显现，房地产市场过热的局面逐渐得到控制。国家对普通住宅市场的调控会驱使其逐步走向理性；但是，尽管国家加大了对包括经济适用住房在内的保障性住房建设的扶持力度，但是依然不够，并且住房保障体系的建设有待进一步完善，保障性住房建设的相关政策需要得到更加彻底的贯彻和落实。政府应继续引导并出台相关政策鼓励房地产开发企业积极主动向中低价位、中小套型、具有保障性的住房投资。

（三）区域投资存在较大差异

2011年东、中、西部地区房地产投资额分别为35407亿元、13197亿元、12936亿元，同比增长27.1%、25.5%、32.8%，东、中部地区低于全国增长速度，西部地区快于全国增长速度。东、中、西部地区投资增速比2010年分别降低5.6个、6.9个和2.5个百分点。分季度来看，东、中、西部地区的房地产投资和住宅投资增速都呈现逐渐下降态势，且西部地区增速明显高于全国和东、中部水平。东、中、西部地区经济适用住房投资增速差异较大，呈现波动式下降态势（见表4）。东、中、西部地区房地产投资占全部房地产投资的比重分别为57.7%、21.4%、21.0%。三大区域的住宅投资和经济适用住房投资占全部住宅投资和经济适用住房投资的比重仍然是东部地区呈下降态势，中、西部地区呈上升态势（见表5）。尽管区域差距在逐步缩小，但是东部地区所占比重的绝对优势地位仍然没有改变。