2011年，随着各项调控政策措施的贯彻落实，房地产调控工作已取得了明显成效，前期部分地区房价过快上涨势头已得到初步遏制，一些地区房价已出现一定程度的回落。国家统计局70个大中城市住宅销售价格数据显示，12月份70个大中城市中，新建住宅价格同比涨幅回落的城市有55个，下降的城市有9个；二手住宅价格同比涨幅回落的城市有33个，下降的城市则有29个。在各项调控政策中，作为直接影响购房人资金成本与行为决策的个人住房信贷政策，对抑制投资、投机需求，引导住房回归消费属性发挥了重要作用。本文重点对2011年的住房信贷政策和信贷投放情况进行分析，并探讨2012年住房信贷市场可能呈现的新情况。

一 2011年个人住房信贷政策

2011年个人住房信贷政策总体稳定，仍以坚持“差别化”、“抑需求”为调控政策核心（见表1）。1月份，国务院办公厅印发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号），规定“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”，同时“人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率”。至此，2011年个人住房信贷政策已成形，即首套房贷首付款比例不低于30%；二套房贷首付款比例不低于60%，利率不低于基准利率1.1倍；三套及以上住房暂停发放贷款。政策严厉程度超出市场普遍预期。

表1 个人住房贷款差别化信贷政策变迁

二 2011年个人住房信贷投放特点

（一）总体增量下滑

截至2011年末，个人购房贷款余额^[1]7.14万亿元，比年初增加0.94万亿元，比2010年少增0.42万亿元，仅相当于2010年增量的2/3，增速15.5%，比2010年同期下滑14个百分点。逐月看，个人按揭贷款^[2]呈前高后低走势，11月、12月略有回升，每月增量均低于上年同期。

图1 2011年房地产开发投资资金中个人按揭贷款情况

从贷款结构看，随着个人购房贷款增量的下滑，其占全部金融机构人民币各项贷款增量的占比由2010年的17.6%大幅回落至2011年的13.1%，占住房贷款增量的占比也由2010年的45.5%回落至2011年41.8%。

图2 2006～2011年个人购房贷款占住户贷款、各项贷款的比例

（二）首付比例上升

根据人民银行对29个城市贷款的抽样调查，2010年平均首付款比例为38.6%，比2009年提高1.5个百分点^[3]。随着差别化住房信贷政策的深化落实，2011年平均首付款比例继续上升。这一趋势可作为房地产开发资金来源结构的佐证，2011年定金及预收款逐月累计值与个人按揭贷款的比均高于上年同期。

图3 2010～2011年定金及预收款与个人按揭贷款比值变动趋势

从付款方式看，一次性付款和分期付款客户占比明显提高。以北京市为例，2011年一次性付款、分期付款客户分别为22%和3%，比2010年提高4个百分点和1个百分点，为2009年以来的最高水平；通过商业性个人住房贷款和公积金贷款组合方式付款的客户占比达56%，与2010年持平；纯商业性个人住房贷款的客户占比明显下降至11%，较2010年下降了7个百分点（见图4）。

图4 2008～2011年北京市购房人付款方式

（三）利率水平提高

一是利率浮动大幅上涨。自2010年末货币政策收紧以来，商业银行面临的信贷监管日益严格，资金面压力增大，同时为防范房地产信贷风险，银行纷纷上调了个人住房贷款定价水平。据媒体报道^[4]，10月13日中国建设银行北京分行将首套房贷款利率上调到基准利率的1.05倍，随后全国各地银行也纷纷上调房贷利率。目前北京、上海、广州、深圳、杭州的大部分银行上调幅度普遍为5%～10%，成都、济南为5%～20%，长沙、武汉为10%～30%，长春部分股份制银行最高上调至50%。二是贷款基准利率提高。2011年人民银行先后3次上调人民币贷款基准利率，其中五年期以上贷款基准利率由年初的6.40%提高至7.05%，累计调高65bp。在两方面因素的共同作用下，2011年新发放个人住房贷款执行利率水平大幅提高，比2010年上升超过100bp。

（四）放款时间延长

2010年四季度至2011年一季度，住宅销售金额同比出现快速增长，但由于同期货币政策已重归稳健，M2同比增速已开始下滑，信贷规模逐渐收紧，信贷资金出现供不应求局面。2011年6～9月也出现了类似的情形。在此背景下，商业银