“两限住房”作为一种新型保障性住房政策模式，在我国已经运行实施数年，其建设、分配和入住均已达到一定规模，有必要对其政策实施过程和实施效果进行总结和评价。为此，我们以“两限住房”建设规模最大的北京市为例，就“两限住房”的建设、分配和入住管理进行了深入调研，评价分析了“两限住房”的政策效果，并提出了改进建议。

一 两限房的概念和历史渊源

（一）什么是两限房

《北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划（2006～2010年）》将“两限房”定义为：“限房价、限套型普通商品住房是指经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。”简言之，两限房是一种限房价、限套型面积、限销售对象的政策性商品房，是在高房价下，为满足中等收入家庭购房需求，政府出台的一项带有福利性的行政措施，其购买对象在户口、收入、资产方面都有严格的限定。两限房从形态到售价、销售对象等都由政府决定，从这个角度看，两限房理应属于公共产品或准公共产品之列，属于保障性住房范畴。

两限房与普通商品房相比，具有以下特征：一是在价格形成上，普通商品房是在市场供求关系下形成的市场价格，两限房是在政府参考周边普通商品房价格的基础上制定的政府指导价，一般比周边普通商品房低15%～20%；二是在销售对象上，普通商品房针对的是任何具有购买力的顾客，两限房一般仅仅针对无房户且慢低收入人群；三是从组织上看，普通商品房都是开发商主导进行的，两限房是由政府主导进行的，其生产、分配、消费环节都在政府的严密控制下进行；四是在上市问题上，普通商品房的基本特征是在其生命周期内进行不断的重复性交易，两限房上市则有年限限制等附属条件^[1]。

在北京市住房保障体系中，两限住房是解决中等收入家庭、拆迁户中夹心层住房问题的主要途径，其价格低于周边商品房价格的10%～15%，套型面积控制在90平方米以下，供应对象的收入、住房、资产须符合表1的要求，且享有两限住房的产权，其上市交易条件与经济适用房相似。

（二）北京市两限住房的配售管理机制

经过多年探索，北京市限价住房已经形成了一套行之有效的管理机制，在管理机构、供应对象、申请和交易退出等方面均有较明确机制。

管理机构。北京市住房保障办公室是住房保障的政府管理机构，于2007年2月正式成立，隶属于北京市建设委员会，是由原北京市建委开发处挂牌成立的，主要负责对两限住房、经济适用住房和廉租住房的开发建设管理以及相关政策的制定等，设有租售处、协调处、政策处等几个部门。北京市各个区（县）以及区（县）以下的街道办事处（乡镇）均相应成立住房保障管理办公室，负责本区、本街道（乡镇）的住房保障工作。至此形成市级、区级、街道（乡镇）三级对住房保障工作的“一条龙”管理机构。

供应对象。两限住房的供应对象是中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭以及市政规定的其他家庭。北京市对两限住房供应对象的申请条件要求严格，户籍、人均住房面积、家庭收入、家庭总资产等均有规定的标准。首先，必须是具有北京市城镇户籍，在北京市生活，且申请家庭成员之间应具有法定的赡养、抚养或者扶养关系，包括申请人及其配偶、子女等；父母原本也包含在内，但北京市住房和城乡建设委员会下发新规定，从2010年10月1日起父母不包含在申请的家庭成员范围内。单身家庭提出申请的，申请人须年满30周岁。其次，申请家庭人均住房面积、家庭收入、家庭资产须符合一定标准。其中人均住房面积、家庭收入、家庭资产标准实行动态管理，每年向社会公布一次，见表1。在符合上述条件的家庭中，属于下列三类家庭的，可优先购买：解危排险、旧城改造和风貌保护、环境整治、保障性住房项目和市重点工程等公益性项目所涉及的被拆迁或腾退家庭；家庭成员中有60周岁以上（含60周岁）的老人、严重残疾人、患有大病或做过大手术的人员、优抚对象的家庭；已通过经济适用住房购买资格审核自愿放弃购买经济适用住房的家庭。

表1 北京市多层次住房保障体系

表1 北京市